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中新經(jīng)緯

     諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心近日發(fā)布專題研究稱，禁止“商改住”政策城市擴(kuò)圍，自2017年3月北京出臺了針對商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都、廈門、佛山等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后。未來，公寓市場依然以去庫存為主，預(yù)計短期內(nèi)政策不會放開，且政策有可能從一線和熱點(diǎn)二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機(jī)。

　　研究稱，自2017年3月北京出臺了針對商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，到2019年8月，廈門出臺最嚴(yán)“禁公寓令”，商改辦、商改住全部杜絕。緊隨而來的是11月15日，佛山出臺新政禁止商辦變公寓。綜合多地調(diào)控政策來看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，成為基本原則。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目改為居住用途的，均采取“一經(jīng)查實(shí)、嚴(yán)肅處理”的堅決態(tài)度。關(guān)于“商改住”和“商改辦”，每個城市的政策強(qiáng)度不一，政策限制公寓入市，公寓市場如何破局成為難題。從出臺政策的城市分布可以看出，以一線城市和熱點(diǎn)二線城市為主，長三角和珠三角區(qū)域集中分布。住宅市場限購需求外溢導(dǎo)致公寓市場過熱從而推動調(diào)控政策的出臺，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速且調(diào)控政策相對更為嚴(yán)格，投資客更加看好。從政策針對方向來看，規(guī)范商辦性質(zhì)禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件，除此之外，北京還規(guī)定了最小分割單位不得低于500平方米以及二手商辦項(xiàng)目出售必須全額付款等條目；深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計管控上；北京和廣州在轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定已購買的商辦物業(yè)不能轉(zhuǎn)讓給個人只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。

　　另外，研究還提出，北京、廣州、上海等城市還出臺了鼓勵商改租政策，為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路?！吧谈淖狻闭叱雠_的背后，是我國一二線城市大量商辦物業(yè)閑置的現(xiàn)狀。因?yàn)檎{(diào)控收緊等多種原因，商辦物業(yè)積壓情況嚴(yán)重。對于開發(fā)商來說，大量商辦物業(yè)房源空置積壓既是極大的資源浪費(fèi)，又面臨極大的銷售壓力，因此“商改租”落地是順應(yīng)市場需求的節(jié)奏。但在最終的執(zhí)行過程中，各地均遇到了很多問題，目前實(shí)際推進(jìn)并不順利，仍需執(zhí)行政策進(jìn)一步細(xì)化。

      研究分析稱，公寓調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，非住宅類市場將迎來重大變化。住宅和公寓產(chǎn)品將會有明顯區(qū)別，未來商辦地塊必須以商辦進(jìn)行銷售。同時，相關(guān)政策的出臺對于商辦市場來說也是一個大的利空。辦公產(chǎn)品本身去化艱難，以后商辦地塊不能做公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品價值受抑制。商辦地塊與住宅地塊的地價進(jìn)一步拉開。對于購房者來說入手要更加謹(jǐn)慎，精裝修挑高式公寓等打擦邊球的產(chǎn)品，因其擅自加層、增加建筑面積等違法行為，導(dǎo)致其存在一定風(fēng)險；同時也使得開發(fā)商想占小便宜、打擦邊球越來越難。

　　各城市走勢：政策影響市場活躍度，量普遍下跌

　　研究稱，政策出臺后，對當(dāng)?shù)氐纳套」⑹袌龌蚨嗷蛏儆行┯绊懀x取2017年出臺禁止商改住政策的北京、上海、廣州、深圳、南京、東莞六個城市，結(jié)合各城市的政策前后公寓市場的量價變化來判斷政策對公寓市場的影響。

　　成交量：不同城市影響分化，北京、上海遭到致命性打擊，廣州、深圳次之。北京、上海在2017年3月出臺政策后，2017年、2018年公寓成交大幅下滑，在成交面積方面，北京2017、2018年同比下降85%、97%。上海則分別下降94%、64%。從月度數(shù)據(jù)看，政策出臺的首月，也就是2017年4月，北京、上海公寓市場成交面積斷崖式下跌，環(huán)比跌幅分別為97.4%、51.1%，且之后成交一蹶不振，上海單月成交不足1萬㎡，北京則多月無成交。

　　廣州2017年3月限制商改住，并規(guī)定商改住只能售給企業(yè)，政策出臺首月，成交面積下滑嚴(yán)重，降至7.37萬㎡，環(huán)比大幅下降77.1%。2017年全年同比下降42%，然而，2018年12月，廣州公寓政策不再限制銷售對象，2018年12月銷售面積創(chuàng)2017年3月以來新高，全年降幅收窄，僅為13%。

　　深圳于2017年5月雖然限制商改住，但政策并未限制購買方，加之深圳住宅嚴(yán)重稀缺，公寓市場較為堅挺，在出臺后的首月，政策效應(yīng)并不明顯，2017年公寓銷量繼續(xù)上漲，同比增速為66%。然而，一方面，由于政策的影響，部分購房者對商住公寓的升值空間存疑，另一方面，2018年深圳商住公寓5年限售，2018年成交面積較2017年下降46%。

　　南京、東莞的公寓政策的影響較為溫和，成交面積變化不是很大，尤其是南京，2017年、2018年商住公寓的成交面積同比下降分6%、2%。東莞于2017年10月出臺政策，2018年商住公寓成交面積同比下降18%，整體影響力度不大，屬于穩(wěn)中趨降的局面。

      研究分析指出，最近出臺政策的城市中，廈門由于政策較為嚴(yán)厲，違反可無償收回土地使用權(quán)，預(yù)計對公寓的成交量影響較大。佛山對商辦用地項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方面加以限制，不得建設(shè)公寓產(chǎn)品，銷售過程中不得銷售該類產(chǎn)品，不得誤導(dǎo)消費(fèi)者，并且要向購房者公示宣講商辦項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目差異，并

典型城市商辦市場現(xiàn)狀及趨勢特征

　　北京：政策出臺后，量價齊跌，商住公寓市場“一蹶不振”，生存艱難。

　　供銷情況：326政策效應(yīng)顯著，成交斷崖式下滑。隨著住宅價格的上升，商住公寓產(chǎn)品因總價低、不限購等特征逐漸成為商品住宅的替代品，2009年起商住公寓成交量逐漸上升，至2016年，商住公寓成交面積達(dá)到頂峰，全年成交402.9萬㎡，是2015年的2.8倍。然而，2017年3月26日，商辦新政規(guī)定在建項(xiàng)目不能售給個人，存量項(xiàng)目出售需具備購買住宅資格并全額付款，政策影響顯著，2017年后，商住公寓成交斷崖式下滑，曾經(jīng)的火熱一去不復(fù)返，2018年市場更為冷淡，全年僅成交1.8萬㎡，2019年成交較2018年略微好轉(zhuǎn)，但遠(yuǎn)低于政策之前的成交水平。

　　供應(yīng)方面，政策出臺后，一方面，開發(fā)商入市商住項(xiàng)目更為謹(jǐn)慎，另一方面，新增土地不能建成商住公寓，因此供應(yīng)也是寥寥無幾，2017年3月后，北京商住公寓供應(yīng)僅新增7.99萬㎡，共647套，僅2017年11月及2018年6月迎來少許供應(yīng)，分別是通州的合景中心及通州的萬科大都濱江。2019年0供應(yīng)，公寓進(jìn)入消化存量項(xiàng)目的時代。且明確提出商辦類項(xiàng)目是商水商電、配套上不得落戶上學(xué)等，預(yù)計將對市場產(chǎn)生較大沖擊。