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經(jīng)濟(jì)參考報

         歷經(jīng)“9·30”“3·17”兩輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力，一二線城市齊齊進(jìn)入環(huán)比“量價齊跌”階段，周期性拐點正在不斷逼近。不過，樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預(yù)期，數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個城市在2017年上半年已經(jīng)實現(xiàn)上百億的土地出讓收入。業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控需保持定力，一要遏制熱門城市調(diào)控松動跡象，二要避免三四線城市房價炒作現(xiàn)象。

　　一二線城市周期性拐點不斷逼近

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1至6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1至5月份回落0.3個百分點。1至6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1至5月份提高1.8個百分點。

　　全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現(xiàn)“量價齊跌”的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個百分點之間。初步測算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續(xù)7個月回落。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在調(diào)控政策的影響下，一二線熱點城市房價全面被控制，樓市調(diào)控的影響已經(jīng)在一線城市全面出現(xiàn)。他進(jìn)一步指出，當(dāng)前房地產(chǎn)各項關(guān)鍵數(shù)據(jù)全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。其中，平均價格下調(diào)的最主要原因是成交結(jié)構(gòu)的變化，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市成交量明顯減少，導(dǎo)致了價格加速下調(diào)。

　　“房價下跌的時候往往是‘利率高原’形成的時候。”保利地產(chǎn)首席分析師吳定金表示，不少銀行把居民房貸都視作“雞肋”，不僅二套房貸利率推升至基準(zhǔn)利率的20%，更是把首套房貸利率也上調(diào)至了基準(zhǔn)利率的10%，銀行方面利率優(yōu)勢方面的政策正逐步取消。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，70城房價指數(shù)，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數(shù)”。從統(tǒng)計的角度看，同比增幅曲線的收窄，和環(huán)比增幅不斷變小有關(guān)，但當(dāng)前同比增幅還沒有由正轉(zhuǎn)負(fù)，因此樓市并未出現(xiàn)大拐點，但樓市調(diào)整是一個逐漸降溫的過程，當(dāng)前環(huán)比“量價齊跌”，周期性拐點正在逼近。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，近三個月的市場走勢表明，北京“317新政”及后續(xù)一系列政策的效果非常顯著。在此輪調(diào)控中，政策的輪番出臺使得樓市的投資投機(jī)需求被徹底打壓，市場因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購房者的心態(tài)向理性回歸。市場交易量的降溫還會繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。

　　三四線城市樓市升溫現(xiàn)風(fēng)險

　　樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預(yù)期，全國樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化。從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達(dá)到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達(dá)到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會”上說：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達(dá)75%。”

　　從全國市場看，隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地?zé)嵴D(zhuǎn)移到三四線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。

　　記者采訪了解到，為了維持規(guī)模增長，不少企業(yè)改變了以往去一二線城市拿地的看法，對于一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意布局，有些三線城市已經(jīng)成為房企爭相拿地的陣地。以保利地產(chǎn)為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動擴(kuò)散的過程。不過三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險將不斷累積。

　　張大偉預(yù)計，本輪樓市分化進(jìn)入新周期，一二線在調(diào)控下降溫，三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。