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京華時(shí)報(bào)

      北京地價(jià)和房?jī)r(jià)比肩上行。大興五環(huán)外的地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)，而北五環(huán)外的某公寓更是以超10萬(wàn)元/平方米的單價(jià)實(shí)現(xiàn)成交，成為北京樓市歷史上五環(huán)外公寓項(xiàng)目成交單價(jià)首次“破10”，也標(biāo)志著五環(huán)外樓市正在加速進(jìn)入10萬(wàn)+時(shí)代。在房?jī)r(jià)和地價(jià)的雙重推動(dòng)下，位于海淀的金隅翡麗洋房?jī)尚r(shí)內(nèi)基本售罄，4.3萬(wàn)元/平米的售價(jià)僅和海淀北部成交地塊的樓面價(jià)持平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這場(chǎng)全市范圍的漲價(jià)潮席卷下，曾經(jīng)的洼地價(jià)格難再有，這種預(yù)期帶動(dòng)了近期入市的金隅翡麗等項(xiàng)目重現(xiàn)日光行情。

　　五環(huán)外房?jī)r(jià)進(jìn)入10萬(wàn)+時(shí)代

　　近日，位于五環(huán)外奧森北側(cè)的公寓住宅項(xiàng)目紫御華府成交了一單4000萬(wàn)房源，單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米。這是北京房產(chǎn)史上五環(huán)外樓盤成交單價(jià)首次超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，但不是第一次和“10萬(wàn)+”觸電。

　　被稱為豪宅元年的2015年，正在將10萬(wàn)元/平方米的戰(zhàn)場(chǎng)從內(nèi)城移向五環(huán)外。5月21日，北五環(huán)外的潤(rùn)澤御府一批新房源取證，均價(jià)達(dá)10.58萬(wàn)元/平方米；5月30日，中糧瑞府取證，價(jià)格最高超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。而下半年，入市價(jià)格鐵定超10萬(wàn)元/平方米的五環(huán)外項(xiàng)目還有遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目、保利首開(kāi)天譽(yù)等排隊(duì)入市。

　　一切跡象表明，除了南城，其余三大方位的五環(huán)外樓市正在快速進(jìn)入10萬(wàn)元時(shí)代。

　　最近的土地市場(chǎng)表現(xiàn)無(wú)疑坐實(shí)了這一趨勢(shì)。溢價(jià)率高達(dá)48.93%的海淀中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊，盡管地處五環(huán)之外，且周邊配套遠(yuǎn)遜于四環(huán)核心項(xiàng)目，但以其4.3萬(wàn)元/平方米的高樓面價(jià)來(lái)算，未來(lái)售價(jià)有望直接突破10萬(wàn)元/平方米。

　　“五環(huán)外樓市全面進(jìn)入10萬(wàn)元時(shí)代已成為一個(gè)既定事實(shí)，而其背后則是土地供應(yīng)稀缺導(dǎo)致的地價(jià)飆升。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前來(lái)看，孫河、東壩、海淀、亦莊等區(qū)域已成為突破口，并將帶動(dòng)五六環(huán)區(qū)域由點(diǎn)及面地進(jìn)入10萬(wàn)元時(shí)代。

　　洼地效應(yīng)引發(fā)周邊新盤“日光”

　　高價(jià)房的全面外溢令置業(yè)者加快了入市步伐，而一小撮尚維持既定價(jià)格的新盤，則因?yàn)閺?qiáng)烈的價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為置業(yè)者爭(zhēng)奪對(duì)象，近期入市的金隅翡麗便是如此。

　　6月27日，位于海淀的金隅翡麗在開(kāi)盤兩小時(shí)狂銷3.2億元，當(dāng)天熱銷71套，建筑面積7892平方米，基本實(shí)現(xiàn)日光。據(jù)悉，金隅翡麗此次主推61-132平方米的六層電梯洋房，涵蓋剛需到改善全產(chǎn)品段，因此大獲追捧。

　　除了產(chǎn)品之外，價(jià)格對(duì)置業(yè)者的刺激則更為直接。據(jù)了解，金隅翡麗此次開(kāi)盤均價(jià)為4.3萬(wàn)元/平方米左右，這一價(jià)格與兩個(gè)月前成交、同在海淀北部的永豐地塊樓面價(jià)持平，此時(shí)，距離金隅翡麗4公里以外的紫御華府成交了一套單價(jià)10萬(wàn)+的房源；而同一緯度、距離其5公里左右的潤(rùn)澤御府新房源均價(jià)達(dá)到10.58萬(wàn)元/平方米。

　　“同樣的區(qū)位，同樣的高端產(chǎn)品定位，如此巨大的價(jià)格落差，在市場(chǎng)上可用‘可遇不可求’來(lái)形容，這也是該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤日光的底氣所在。”業(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)了解，金隅翡麗下半年還將繼續(xù)加推203-239平方米的疊拼，這一低密產(chǎn)品在海淀近乎絕跡，而據(jù)金隅翡麗負(fù)責(zé)人透露，疊拼產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)在5萬(wàn)元/平方米左右，非常具有競(jìng)爭(zhēng)力，稀缺的產(chǎn)品形態(tài)和極具優(yōu)勢(shì)的價(jià)格表現(xiàn)，預(yù)計(jì)屆時(shí)會(huì)重演開(kāi)盤日光的行情。

　　同區(qū)域5萬(wàn)內(nèi)價(jià)格恐難再現(xiàn)

　　在這場(chǎng)席卷整個(gè)樓市的漲價(jià)潮沖擊之下，曾經(jīng)的洼地正在逐漸消失。“嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，并不是消失，而是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)提高，比如當(dāng)前海淀4.3萬(wàn)元/平方米是洼地，但今后的洼地可能在六七萬(wàn)甚至更高的水平出現(xiàn)。”一位資深業(yè)內(nèi)專家表示。

　　事實(shí)上，在2015年初，毛大慶就曾發(fā)出“北京以后五環(huán)到六環(huán)的房子都是8萬(wàn)到10萬(wàn)”的言論，而今，時(shí)隔不過(guò)半年，這一預(yù)言已開(kāi)始兌現(xiàn)。

　　這一結(jié)果是土地傳導(dǎo)的體現(xiàn)，近期入市的10萬(wàn)+樓盤全部是2013-2014年地王項(xiàng)目，而這批地王，大部分處于五環(huán)外，從目前這批高價(jià)樓盤的推盤周期來(lái)看，其對(duì)樓市的推漲作用才剛剛開(kāi)始。“豪宅新盤大增，競(jìng)爭(zhēng)空前，所有項(xiàng)目都采取‘低開(kāi)’策略，也就是說(shuō)，當(dāng)前的這批豪宅價(jià)格還處于低位。”業(yè)內(nèi)人士分析，在未來(lái)“高走”趨勢(shì)下，還將有更高的房?jī)r(jià)出爐，而那時(shí)其對(duì)市場(chǎng)的推漲作用才真正開(kāi)始。

　　在這種趨勢(shì)之下，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的心理底線正在被迫抬高。“這個(gè)項(xiàng)目賣3.5萬(wàn)的時(shí)候，嫌貴，但今天來(lái)看，即便是4.3萬(wàn)，也是不會(huì)再有的低價(jià)了。”在金隅翡麗銷售中心，一位客戶如是說(shuō)。對(duì)于大部分剛需、改需客戶而言，最佳選擇已不是“等”而是“搶跑”。