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齊魯晚報(bào)

         “僵持”源于國民經(jīng)濟(jì)增速現(xiàn)狀

　　“目前我省房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)的是觀望僵持的狀態(tài)。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗對(duì)市場(chǎng)給出這種判斷。

　　李鐵崗認(rèn)為,僵持的形成與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的總體形勢(shì)是不可分割的。“按照經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律,當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)的增長速度低于8%時(shí),房地產(chǎn)作為一種前向的產(chǎn)業(yè),會(huì)敏感地受到影響,出現(xiàn)一種慢速發(fā)展的表現(xiàn)。”李鐵崗說,整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展減緩勢(shì)必會(huì)對(duì)房產(chǎn)的成交、價(jià)格等產(chǎn)生連鎖反應(yīng),當(dāng)前的形勢(shì)是必然形成的。

　　李鐵崗認(rèn)為,對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不看好,也促成了僵持局面的形成?，F(xiàn)在不少購房者觀望,愿意等待房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。“購房者的這種等待成本一點(diǎn)也不高,開發(fā)商又不愿意主動(dòng)降價(jià),也在觀望。在這種長期的博弈過程中,自然就出現(xiàn)了僵持的狀態(tài)”。

　　和2008年的市場(chǎng)表現(xiàn)不是一回事

　　當(dāng)前我省房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持的種種表現(xiàn),讓不少人聯(lián)想到2008年。這種似曾相識(shí),也讓人很是擔(dān)心:未來房價(jià)是否也會(huì)出現(xiàn)大幅反彈?

　　“這種僵持與2008年是完全不一樣的。”李鐵崗認(rèn)為,2008年是由經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響造成的消費(fèi)恐慌。這是由于恐慌引發(fā)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期下行的判斷。而此次預(yù)期下行,是由市場(chǎng)本身的供求關(guān)系變化導(dǎo)致的。“現(xiàn)在的僵持不是突發(fā)性的,是長期基于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)形成的。”李鐵崗說,近一年我省房價(jià)始終處于一種緩慢增長態(tài)勢(shì),這是市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)形成的。

　　李鐵崗說,2008年底,國家和地方出臺(tái)刺激政策,山東的樓市在2009年一反前一年的“頹勢(shì)”,至當(dāng)年下半年更是出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性”反彈。“如今國家大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也不會(huì)過度調(diào)整,更不可能出現(xiàn)此前的系列刺激政策,所以未來房價(jià)沒有報(bào)復(fù)性反彈的可能。”未來房價(jià)的走勢(shì)還是由市場(chǎng)主導(dǎo)。

　　在世聯(lián)地產(chǎn)濟(jì)南公司總經(jīng)理朱江看來,除了與2008年的市場(chǎng)相似外,2011年限購出臺(tái)后,在行政作用下,市場(chǎng)出現(xiàn)了“強(qiáng)制性”降溫,市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重觀望,進(jìn)而導(dǎo)致了成交慘淡。“這次僵持與2011年也有相似之處,但是形成原因也不相同,不可同日而語。”

　　庫存回歸正常前,市場(chǎng)會(huì)有小幅波動(dòng)

　　對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng),青島市知名地產(chǎn)評(píng)論人張百忍用“僵持”來評(píng)價(jià)。“青島全市的庫存量大約在13萬套,按今年的行情,消化周期超過一年,壓力較大。”張百忍說,目前有的開發(fā)商推出特價(jià)房也是在難成交下的一種“市場(chǎng)試探”。

　　我省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)觀望僵持狀態(tài),這種僵持會(huì)持續(xù)多久?未來市場(chǎng)會(huì)如何變化?

　　李鐵崗說,他們也在全省的個(gè)別地級(jí)市、縣城做過調(diào)研,供給與“有效需求”之間存在較大缺口。“有些地方庫存高達(dá)幾十個(gè)月甚至更久,壓力很大。”李鐵崗說,一個(gè)城市的庫存指標(biāo)回歸到一種正常狀態(tài)以后,才會(huì)出現(xiàn)新一輪的變化。

　　何種表現(xiàn)才是正常狀態(tài)?李鐵崗說,一般來說,庫存的消化周期與正常的生產(chǎn)周期一般是一致的,不同的城市具體情況不同,但是一般來說一年左右比較正常。

　　李鐵崗分析,在庫存回歸到正常消化周期過程中,房價(jià)基本會(huì)保持一種“零增長”的狀態(tài),但整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)不會(huì)是靜止的,會(huì)出現(xiàn)小幅度波動(dòng)。