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央廣網(wǎng)

      今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)寒冬。去年占銷售面積95%的二三線城市成交量整體下滑，一直領(lǐng)漲的一線城市也未能幸免，北京五一期間二手房成交量僅31套，上海出現(xiàn)了高端樓盤7.2折甩賣。4月以來，按耐不住的地方政府紛紛出手，繼南寧、無錫、安徽銅陵之后，鄭州也欲舉起救市大旗，至此，救市城市已增加至6個。

　　地方救市效果有限

　　鄭州近日發(fā)布的《鄭州市個人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法(征求意見稿)》顯示，個人住房置業(yè)貸款，依法設(shè)立的住房置業(yè)政策性擔(dān)保機構(gòu)可以作為保證人，依據(jù)有關(guān)個人住房置業(yè)政策，為申請個人住房貸款的借款人提供保證，在借款人未按合同約定履行住房貸款償還義務(wù)時，由擔(dān)保機構(gòu)代借款人償還住房貸款債務(wù)。

　　不過，借款人應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款金額、貸款期限向住房置業(yè)政策性擔(dān)保機構(gòu)交納擔(dān)保服務(wù)費。

　　值得注意的是，政策不只為公積金貸款提供擔(dān)保，還為商業(yè)貸款提供擔(dān)保。救市政策各地不盡相同，然而“購房貸款可獲政策性擔(dān)保”是首次出現(xiàn)。

　　但在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，這個政策并沒有很大的新意。個人申請住房貸款，銀行如果需要提供擔(dān)保，各地都有擔(dān)保機構(gòu)，而且很多是半事業(yè)單位性質(zhì)的市、區(qū)政府下屬的擔(dān)保公司，現(xiàn)在的政策不過是表明支持力度加大。

　　安徽銅陵政策出臺后，財經(jīng)評論人吳其倫即指出，“繼南寧之后，銅陵也救市了，且力度要比南寧大許多，或許接下來，還有一些愚蠢的地方官會作出救市的決策。筆者以為，不作死就不會死，救市之后，將死得更快。首先，救市的本質(zhì)不是救市場，而是救地產(chǎn)商，將激化社會矛盾；其次，救市將令地產(chǎn)商死扛甚至上漲房價，難以激發(fā)有效需求。”

　　據(jù)《華夏時報》報道，一位在全國多地有項目的開發(fā)商直言，“房價還沒怎么跌，地方政府比我們還著急。既然會救市，干嗎要降價？扛一陣就過去了。”

　　杭州一家房企高層也表示，限購松綁的預(yù)期，在某種程度上打亂了該企業(yè)原本想以價換量的節(jié)奏。

　　然而，地方政府長期以來依賴土地財政的習(xí)慣短期內(nèi)仍難以改變，房地產(chǎn)市場的問題似乎已經(jīng)從“救不救”演變成了“如何救”。據(jù)了解，在一些地方政府明確發(fā)文“救市”的同時，還有地方政府并未發(fā)文，但以窗口指導(dǎo)的形式對市場進行調(diào)整。“救市”既有明修棧道，又有暗度陳倉。

　　但在銀行信貸不放松，個人住房按揭貸款的政策不變動的背景下，地方政府能夠做到的僅僅是為需求松綁，卻無法為需求提供有效的購買力。樓市究竟能否重啟，銀行站在哪邊是關(guān)鍵。

　　銀行政策幾無變化

　　“商業(yè)銀行現(xiàn)在考慮的不是有沒有擔(dān)保的問題，主要是房貸的利率偏低，銀行賺不到錢，微利，倒不是擔(dān)心風(fēng)險的問題”，楊紅旭對央廣網(wǎng)財經(jīng)記者說，“有沒有擔(dān)保對銀行來說并不是很關(guān)鍵”。

　　上周，有消息稱北京農(nóng)商行已經(jīng)出現(xiàn)了首套房貸9折優(yōu)惠，而廣東、蘇浙滬等省市的部分城商行房貸利率也從上浮狀態(tài)回歸到基準(zhǔn)利率。揚子晚報記者聯(lián)系了四大行、部分省市的銀監(jiān)部門及多家商業(yè)銀行、城商行信貸部門的有關(guān)負(fù)責(zé)人。得到的回應(yīng)十分一致，“沒聽說有松動，據(jù)說還要上浮”“我們沒有松動，我們沒有折扣”“行里的房貸政策基本沒有變化，有的分行個貸還收緊了，除非央行出政策，否則個貸不會出現(xiàn)明顯的放松，特別是在房地產(chǎn)市場趨勢不明的情況下”。

　　事實上，雖然部分城商行出現(xiàn)了房貸的微小松動，但總體而言，從去年以來一直持續(xù)的房貸緊張局面并沒有發(fā)生根本性的變化。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商降價主要有三方面原因，首先是信貸緊張，其次是庫存壓力大，三是預(yù)期變了。而信貸是最關(guān)鍵因素，今年就算全面放開限購，如果信貸依然收緊，市場依然會降溫。

　　財經(jīng)評論人肖磊撰文表示，在抑制投機投資性住房需求已形成一定共識的當(dāng)下，地方政府的救市舉措很可能會令樓市預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　有媒體人稱，中國的房價由兩部分組成：內(nèi)在價值+看漲期權(quán)。目前的看漲期權(quán)已經(jīng)累積了極高的溢價，未來關(guān)于樓市的預(yù)期一旦改變，其歸零將是快速且殘酷的，所以政府一定會救市，但怕的是越救市可能越會強化逆轉(zhuǎn)的預(yù)期。

　　截至5月11日，2014年4月份以來，無錫、南寧、杭州蕭山、天津濱海、銅陵以及鄭州先后拋出放寬房地產(chǎn)調(diào)控的政策。此外，福州、寧波等多個二、三線城市都傳出打算救市的傳言，還有消息稱佛山市部分區(qū)域松綁限購因客觀原因暫緩執(zhí)行。

　　地方政府心急如焚，財政對土地依賴越嚴(yán)重，房地產(chǎn)庫存越高的地區(qū)政府就越著急，未來或許還會有更多城市加入救市大軍。