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日前，各地開始落地國務(wù)院國五條政策。除了在限購政策上有所加碼外，預(yù)期中的住房交易個稅從嚴(yán)征收、二套房貸再次收緊等強(qiáng)力措施均被各地有意回避，政策溫和落地后的影響小于預(yù)期。在這樣的背景下，地產(chǎn)板塊是否存在糾錯式的反彈走勢？未來房地產(chǎn)政策又將會存在哪些變數(shù)？經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、房地產(chǎn)行業(yè)分析師舒廷飛做客財(cái)苑與廣大網(wǎng)友進(jìn)行了深入交流。
此次房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布后，房價并沒下降，甚至有的還上漲，但房地產(chǎn)股票卻應(yīng)聲而落。對此，舒廷飛指出，地產(chǎn)股面臨更多的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會，短期向下空間有限，反彈力度取決于政策趨穩(wěn)和行業(yè)基本面的配合。預(yù)計(jì)今年行業(yè)投資平穩(wěn)增長，但行業(yè)內(nèi)部分化加快。
從“新國五條”細(xì)則來看，仍然沿襲了以“限購、限貸、限價”為主的行政化調(diào)控手段。舒廷飛指出，“新國五條”造成了房價短期上漲的預(yù)期，但中長期來看，根治樓市泡沫還要靠增加供給，以及提高物業(yè)持有成本。“新國五條”細(xì)則的重點(diǎn)是針對房價上漲過快的一線城市，以及部分漲幅過快的二、三線城市，并未對全國所有城市采取“一刀切”的政策。在調(diào)控方式上，更傾向于采用差別化信貸、所得稅等經(jīng)濟(jì)手段抑制購房需求，限購、限貸等原有調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)。因此，該政策可能會加劇行業(yè)供需波動，預(yù)計(jì)今年樓市總體呈現(xiàn)“N”型走勢，但不同區(qū)域房價上漲壓力存在差異。
舒廷飛表示，從需求端來看，若地方嚴(yán)征二手房所得稅，二手房成交或在今年二季度出現(xiàn)萎縮。短期內(nèi)，部分需求會溢出到一手房市場，而一線城市新增供給不足，所以仍面臨房價上漲壓力。二線城市則可能出現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”，中西部地級以下城市房價下行壓力最大。由于一、二手市場聯(lián)動關(guān)系，最終成交量都會出現(xiàn)下滑。從供給端看，今年一季度已完工未售面積雖有所回落，但仍處于絕對高位，全國樓市去庫存仍將延續(xù)。
在投資機(jī)會方面，舒廷飛認(rèn)為，地產(chǎn)板塊短期內(nèi)存在估值調(diào)整需求，目前行業(yè)的整體估值處于歷史底部區(qū)間。二季度行業(yè)基本面相對趨于平穩(wěn)，地產(chǎn)板塊繼續(xù)向下的空間有限，目前面臨一波估值修復(fù)的反彈行情，但高度取決于基本面和政策面的配合。
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