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新華網(wǎng)

      日前，一則“盤點十年房價”的微博引發(fā)網(wǎng)民熱議，十年間全國城鎮(zhèn)平均房價從2381元上漲到5791元，上漲143%。而北京、上海、廣州等大城市房價更是翻了幾倍。

　　2010年，史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控年?？陀^來說，房價從2005年起高歌猛進，到2010年終于迎來相對的“冷卻期”，但“十年九調(diào)，越調(diào)越高”，也是不爭的事實。

　　今年2月，“國五條”出爐，隨后又于3月出臺了實施細則，它又會對遏制房價起到什么作用？據(jù)新華社、本報記者丁婷婷報道

　　“國五條”出臺，效果未知

　　小程前幾年在深圳南山買下一套90多平米的二手兩居室，今年卻遇到了煩惱——去年他的工作調(diào)動到廣州，如今想把這套房子出手，在廣州再購新房，卻遇上“國五條”。

　　當(dāng)年他為少交些稅，與原房主簽訂“陰陽合同”，合同價值僅為十多萬元。現(xiàn)在這套房的市場價已遠超100萬元，若按照“國五條”征收20%個人所得稅，他要掏出最少20萬稅費。

　　有人擔(dān)心，“國五條”或?qū)⒄`傷“剛需”。在另一只靴子落地前，按照住建部專家解讀，最終實施細則應(yīng)該會延續(xù)一貫的“保剛需”思維，即現(xiàn)行國稅總局的“個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”——這意味著，這種“五年自住房”將在市場上走俏。

　　所以，受“國五條”影響最大的，是整個二手房市場。而新房價格很可能因為有購房者從二手房市場中分流過來而不降反升。

　　2003年至今，國家對房價“十年九調(diào)”，但除了2008年受國際金融危機影響，房價明顯下跌，2011年和2012年的房價漲幅較低外，其他年份的房價上漲幅度基本都超過了兩位數(shù)。2002年，上海房價“高位調(diào)整”，住宅平均房價達到5430元/平方米的“高位”；北京商品房平均銷售價格4761元/平方米；廣州市十區(qū)商品房成交均價為4642元/平方米；國家統(tǒng)計局月度形勢報告顯示，2002年，全國商品房平均銷售價格為每平方米2291元。

　　目前：2012年，北京新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米；上海市商品住宅成交均價為人民幣22461元/平方米；廣州市轄十區(qū)新建商品住宅交易均價14044元/平方米；中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國商品房銷售均價為5791元/平方米。

　　“支柱產(chǎn)業(yè)”的黃金期

　　從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　2003年7月，國務(wù)院常務(wù)會議認為，“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴大內(nèi)需，促進消費，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平。”

　　“18號文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月，央行下發(fā)通知，對房地產(chǎn)企業(yè)和項目加大信貸支持。

　　在利好刺激下，興起的房地產(chǎn)市場一路高歌、迅猛發(fā)展，很快成為經(jīng)濟增長的重要引擎之一。

　　2005年4月，國務(wù)院常務(wù)會議認為，“目前房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。”

　　2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決。”

　　在此之前，央行已于2004年底開始緊縮“銀根”，商品房開發(fā)資本金比例上調(diào)、加息接踵而至。2005年3月，國字號條文首次出現(xiàn)，“國八條”出臺后不到半年，更嚴格的“新國八條”進一步加大調(diào)控力度。2006年，更具針對性的“國六條”出臺，隨后，“限價房”應(yīng)運而生。

　　在今天看來，這一輪調(diào)控頗有“先見之明”，并且房價上漲并沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年-2008年上半年，仍是房價上漲的一段“黃金期”。以北京市為例，新建住房均價從約5000元/平方米飆升至15000元/平方米，漲幅達200%。

　　史上最嚴的調(diào)控政策

　　為應(yīng)對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的一劑強心針。2008年12月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”

　　隨后，二手房營業(yè)稅減免、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年延長至5年等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。

　　這一輪“政府托市”，是金融危機下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉，為經(jīng)濟穩(wěn)定增長貢獻了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復(fù)性反彈”。

　　2009年12月至今，國務(wù)院先后5次常務(wù)會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視”，到“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭”，到“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策”，樓市調(diào)控一直沒有放松。

　　2010年開始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺。“國十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當(dāng)時被稱為史上最嚴厲調(diào)控政策。一年后，以限購為主要內(nèi)容的“新國八條”打出了“殺手锏”，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購、限貸、限價三管齊下。

　　2011年限購組合拳以來，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房價這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

　　不過，對于“樓市十年九調(diào)，房價屢調(diào)屢高”這一觀點，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)市場復(fù)雜程度高，影響房價變化的因素多，調(diào)控的難度很大。但房價是否就是調(diào)控調(diào)高的？這也要客觀分析，政府不斷地調(diào)控，而房價還在漲，但如果不調(diào)控呢？或許房價比現(xiàn)在還高、漲得還快。

　　未來依然將加強調(diào)控

　　房價屢調(diào)屢漲，更深層次的原因，與一些地方過度依賴“土地財政”有關(guān)。統(tǒng)計顯示，2010年，上海、北京的土地出讓金均超過1000億元，占當(dāng)?shù)刎斦杖氲慕话搿?/p>

　　“政府熱衷賣地，抬高了房價；房價高漲，政府又有更多的稅收，這是一個惡性循環(huán)。”山西建筑工程總公司副總經(jīng)理柳樹林說，“依靠土地財政不是長期行為，也不是健康行為，是一種類似‘毒癮’的依賴癥，必須下大力氣戒除。”

　　3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中建議今年政府工作要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。政府工作報告還建議，堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制。

　　一些全國兩會的代表委員認為，為促進房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展，保障和改善民生，國家應(yīng)廣泛借鑒國際經(jīng)驗，盡早確定房地產(chǎn)調(diào)控體系相關(guān)制度要點，讓消費者形成明確、穩(wěn)定的市場預(yù)期。

　　賈康委員建議盡快明確房產(chǎn)稅政策要點，即首套房不征稅，但對首套房遠遠超出基本生活需要的面積按照累進稅率征收。這樣，不但可以抑制投資投機性消費，也給老百姓一顆“定心丸”。

　　宗慶后代表的建議更為具體：我國應(yīng)建立階梯式供房制度：向剛參加工作、收入不高的工薪家庭提供一居室廉租房，月租金控制在其月收入的10%以下；向工作一定年限、收入逐步提高的工薪階層家庭提供一套面積90平方米的經(jīng)濟適用房，月供約為家庭月收入的20%，15年還清本息。

　　他還建議國家允許事業(yè)有成的高收入群體購買商品房，可不限面積、價格，但不得貸款，并退還原有經(jīng)適房。