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西安晚報(bào)

     回顧2012年，樓市走勢(shì)撲朔迷離，猶如坐過(guò)山車，在經(jīng)歷了回旋、翻轉(zhuǎn)、見(jiàn)底后又重新上揚(yáng)，最終平穩(wěn)安全地到達(dá)終點(diǎn)，以高翹的“龍尾”為2012年的樓市畫上圓滿的句號(hào)。不過(guò)，正如過(guò)山車一樣，刺激永遠(yuǎn)是排在安全之后的，明年樓市“求穩(wěn)”仍然是主基調(diào)。住建部部長(zhǎng)姜偉新日前在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格限購(gòu)，堅(jiān)定不移地進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。相信有政策的保駕護(hù)航，中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)更加平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

　　在2012年12月25日召開(kāi)的住建部年度工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，目前，國(guó)務(wù)院和住建部對(duì)地方城市放松限購(gòu)等樓市調(diào)控這一現(xiàn)象，已經(jīng)高度關(guān)注并且開(kāi)始進(jìn)行調(diào)研。作為一個(gè)能夠有效抑制樓市投機(jī)投資性購(gòu)房需求的政策，限購(gòu)政策將在2013年繼續(xù)執(zhí)行。住建部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控不放松的再度表態(tài)，并沒(méi)有令市場(chǎng)人士感到驚訝。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果調(diào)控力度不加大而是保持現(xiàn)狀，那么，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈平穩(wěn)走勢(shì)。

　　對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控方向，姜偉新指出：2013年繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)措施，要堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

　　限購(gòu)、限貸政策的持續(xù)進(jìn)行，可繼續(xù)保持房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定性，避免大幅震蕩所引發(fā)的市場(chǎng)危機(jī)。從中長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，也有利于樓市的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，明年樓市要看貨幣政策、城鎮(zhèn)化政策和房地產(chǎn)業(yè)政策。但總的看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有潛力。她認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，更多要看貨幣政策的調(diào)整。明年貨幣政策預(yù)計(jì)不會(huì)過(guò)緊，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，也不會(huì)比今年差。

　   根據(jù)需求及經(jīng)濟(jì)能力早置業(yè)

　　由于2012年11月房?jī)r(jià)上漲明顯加速，全國(guó)超過(guò)70%的城市價(jià)格出現(xiàn)了環(huán)比上漲。業(yè)界有分析指出，房?jī)r(jià)已經(jīng)在當(dāng)前的一二線等主要城市開(kāi)始率先反彈。但專家明確指出，房?jī)r(jià)上漲可能很大，但不會(huì)暴漲。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)表示：“2013年房?jī)r(jià)大漲、暴漲，這些言論炒作的成分很大。”從北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看，四季度的成交量和價(jià)格都出現(xiàn)了適當(dāng)?shù)纳蠞q。這主要是剛需在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的等待之后，在年底進(jìn)行出手所致，投資型購(gòu)房幾乎沒(méi)有。

　　從西安來(lái)講，去年房子的成交量雖然比開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)得要好一些。但是，依然呈現(xiàn)了一個(gè)平穩(wěn)的走勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的放量走勢(shì)。而從房地產(chǎn)的庫(kù)存來(lái)看，存量依然很大，在庫(kù)存量沒(méi)有明顯變小的情況下，談房?jī)r(jià)暴漲基本無(wú)根據(jù)可言。

　　2013年的房?jī)r(jià)，還不具備全面價(jià)格上揚(yáng)的動(dòng)力。隨著一線城市對(duì)土地供給力度在上月調(diào)整和住宅項(xiàng)目的預(yù)售許可的頒發(fā)，將很大程度上緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。至于二三線城市，短期內(nèi)仍將以消化庫(kù)存為主，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。從2012年全年來(lái)看，首次置業(yè)者無(wú)疑是購(gòu)房主力軍。而隨著人們收入水平的提高，改善居住環(huán)境的愿望強(qiáng)烈，將會(huì)有越來(lái)越多的收入較高者逐漸加入改善型購(gòu)房者隊(duì)伍。專家也提醒各位購(gòu)房者，從整體走勢(shì)來(lái)看，未來(lái)西安房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中微漲的特征，因此建議購(gòu)房者仍應(yīng)根據(jù)自身的需求及置業(yè)能力及時(shí)入市置業(yè)。

　　趨勢(shì)：剛需置業(yè)一族仍將是市場(chǎng)主力

　　在新年期間，記者走訪時(shí)還發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者的置業(yè)心態(tài)發(fā)生了新的變化，之前一直在觀望的購(gòu)房者不少現(xiàn)已紛紛出手下單。采訪中在金輝·天鵝灣售樓部，剛交過(guò)定金的王女士告訴記者，2012年她一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)及國(guó)家政策調(diào)控，雖然調(diào)控依然，但并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌的跡象。另外，王女士還表示，身邊像她這樣的人很多，買房都是自己住，并不像有錢人買了房子去投資，因此在市場(chǎng)大環(huán)境穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)下，早點(diǎn)下手購(gòu)房也算是變相的省錢了。

　　元旦假日期間走訪多家售樓部時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少品牌開(kāi)發(fā)商、性價(jià)比高的樓盤項(xiàng)目售樓部都是人頭攢動(dòng)，開(kāi)發(fā)商在元旦三天內(nèi)以很多互動(dòng)活動(dòng)吸引置業(yè)者前往，“不管買不買房至少是個(gè)大冬天休閑娛樂(lè)的去處”這樣的心態(tài)讓很多售樓部“人滿為患”。在這樣人氣氛圍的烘托下，樓市元旦銷量較之2012年有大幅增加。僅元旦三天，西安樓市成交就達(dá)595套。分析人士認(rèn)為：從元旦三天來(lái)看，西安樓市的剛需置業(yè)需求依然是比較大的，再加上年底返鄉(xiāng)置業(yè)的需求增多，西安樓市表現(xiàn)出短暫的熱銷之勢(shì)。

　　巨額優(yōu)惠將漸淡出

　　觀點(diǎn)：常規(guī)促銷房?jī)r(jià)平穩(wěn)是常態(tài)

　　元旦三天假期中，記者走訪發(fā)現(xiàn)期內(nèi)有不少購(gòu)房者前往各家樓盤查看房源，還有不少樓盤推出了別出心裁的促銷活動(dòng)。雖然這些樓盤推出的優(yōu)惠力度并不十分“給力”，但創(chuàng)意的促銷禮物還是為各大項(xiàng)目蓄客不少。在北郊某售樓部?jī)?nèi)，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，從1月1日開(kāi)始前來(lái)看房的人相比之前就增加了不少，其中有不少是在外地打工的返鄉(xiāng)置業(yè)者，針對(duì)這一情況，項(xiàng)目特推出了訂房送機(jī)票、贈(zèng)送年夜飯代金券等促銷活動(dòng)，實(shí)踐證明，該促銷活動(dòng)為項(xiàng)目帶來(lái)了不俗的業(yè)績(jī)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，類似于這樣的優(yōu)惠措施在今年的元旦期間非常多，在傳統(tǒng)的小長(zhǎng)假里往往開(kāi)發(fā)商都會(huì)拿出令消費(fèi)者心動(dòng)的優(yōu)惠，特別是在年底，一些開(kāi)發(fā)商為了完成任務(wù)，甚至?xí)?ldquo;不惜血本”推出一些“熱力十足的”的優(yōu)惠活動(dòng)，但在今年元旦假期的記者走訪過(guò)程中，并未發(fā)現(xiàn)超級(jí)博人眼球的優(yōu)惠，專業(yè)人士分析該現(xiàn)象基于以下兩方面原因：一是臨近年末相對(duì)于平時(shí)各售樓部業(yè)績(jī)都有所提高，而在元旦和過(guò)年期間成交率按照慣性也會(huì)出現(xiàn)自然增長(zhǎng)，因此開(kāi)發(fā)商沒(méi)有特別推出“巨額”優(yōu)惠；另一個(gè)原因是經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)還報(bào)有僥幸心理的開(kāi)發(fā)商逐漸減少，紛紛在企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)研發(fā)方面下大力氣，就目前市場(chǎng)狀況來(lái)看，品牌房企開(kāi)發(fā)的樓盤銷量均位于西安市場(chǎng)前列。

　　國(guó)家政策將會(huì)微調(diào)

　　支持合理自住和改善性需求

　　政策是否有效，關(guān)鍵要看能否切實(shí)執(zhí)行。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，過(guò)去兩年限購(gòu)政策在差別化上仍顯不足，一方面僅支持首次購(gòu)房，而誤傷了改善性需求。另一方面，限購(gòu)過(guò)于“一刀切”。雖然一二線重點(diǎn)城市面臨增加供應(yīng)的問(wèn)題，但三四線城市卻面臨去庫(kù)存化、增加銷售的問(wèn)題。“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更貼近市場(chǎng)，更加突出調(diào)控的差異化。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)到。

　　在市場(chǎng)方面，姜偉新則表示，將編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，密切監(jiān)測(cè)市場(chǎng)形勢(shì)，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，而且要強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的誠(chéng)信體系建設(shè)。

　　在支持需求方面，住建部調(diào)控此次定調(diào)從過(guò)去的“支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;支持合理自住和改善性需求”。這也意味著，改善性需求將被列為購(gòu)房支持對(duì)象。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)認(rèn)為，最近的一輪樓市的調(diào)控政策已持續(xù)兩年半，政策效應(yīng)有所遞減。我國(guó)購(gòu)房需求量仍然較大，以現(xiàn)階段限購(gòu)、限貸的調(diào)控方式很難完全抑制投機(jī)性需求。因此，作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的房產(chǎn)稅或?qū)⑷〉眯碌耐黄?/p>