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京華時報

      昨天，中國社會科學(xué)院發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2011～2012)》。綠皮書認(rèn)為，本季度房價下行通道剛剛打開，預(yù)測明年房價降字當(dāng)頭，明年一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)，二季度老盤降價幅度將更大，三季度降價幅度會更深。整體來看，預(yù)計(jì)2011-2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額將出現(xiàn)雙降的局面，住房市場的調(diào)整趨向“軟著陸”。

　　綠皮書表示，明年在不出現(xiàn)重大外部因素沖擊的情況下，主要政策得當(dāng)，住房市場的調(diào)整趨向“軟著陸”。具體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增速略趨回落，新的經(jīng)濟(jì)增長動力仍顯不足；房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場延續(xù)降溫趨勢；商品住房投資逐月回落，開發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房價格全年緩步下降，房價“拐點(diǎn)”將在一季度前后被陸續(xù)確認(rèn)。在這樣的情況下，很多購房者都處于觀望狀態(tài)，等待“抄底”。

　　對于房價何時能夠見底，房地產(chǎn)行業(yè)綠皮書主編，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示“趨向軟著陸”不等于見底，即“軟著陸”也不一定在2012年就完成。綠皮書指出，明年中國的住房市場面臨著報復(fù)性反彈和“硬著陸”兩大風(fēng)險。建議繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不動搖，完善調(diào)控行政措施。同時建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，做好房價下降的各種應(yīng)對預(yù)案。

　　-市場

　　促銷優(yōu)惠加劇價格競爭激烈

　　政策或現(xiàn)微調(diào)但從緊基調(diào)難變，各方結(jié)束觀望將作有限調(diào)整。

　　限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。

　　2011年第四季度繼續(xù)觀望

　　2011年9月，物價漲幅、外貿(mào)增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調(diào)跡象，宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步取得成效，但是二、三線城市房價堅(jiān)挺甚至上漲。所以即便第四季度宏觀調(diào)控政策可能微調(diào)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會改變。短期內(nèi)更多地方政府出臺限購措施的可能性不大，但政策的細(xì)化、落實(shí)和執(zhí)行會有所加強(qiáng)。

　　開發(fā)企業(yè)會進(jìn)一步調(diào)整市場策略，尤其是資金或業(yè)績完成壓力大的企業(yè)，促銷力度繼續(xù)增強(qiáng)，降價或呈蔓延之勢。值得注意的是，土地市場的低迷誘使大開發(fā)商可能快速清盤，騰出資金擴(kuò)大土地儲備，中小開發(fā)商采取跟隨策略將會增多。由于房價下行通道剛剛打開，居民更多是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。

　　2012年第一季度信貸仍緊

　　中央對房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)控立場不會松動，即使第一季度是信貸發(fā)放高峰期，但對房地產(chǎn)領(lǐng)域仍舊保持從緊。地方或許根據(jù)自身財政收入對房地產(chǎn)的依賴程度，以及2011年調(diào)控目標(biāo)的完成情況，在某些領(lǐng)域作出調(diào)整。面對依然緊縮的資金環(huán)境，開發(fā)企業(yè)則繼續(xù)加大促銷力度回籠資金，降低庫存。若降價幅度達(dá)到滿足限購條件的部分購房者的預(yù)期，他們可能會出手購買。

　　2012年第二季度購房分化

　　如果通脹率進(jìn)一步得到控制，能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，那么銀根緊縮可能會緩解。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過冷局面，中央調(diào)控政策將適度微調(diào)，調(diào)控的針對性可能會增強(qiáng)，降低“一刀切”的負(fù)面影響。地方政府可能會針對本地出現(xiàn)的問題，在政策執(zhí)行上相應(yīng)作出調(diào)整。開發(fā)企業(yè)會在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會由更多的暗降變成明降。購房者可能分化，部分購房者結(jié)束觀望狀態(tài)入場交易。

　　2012年第三季度心態(tài)復(fù)雜

　　中央的嚴(yán)控基調(diào)不會改變，限購也不會取消。如果地方財政吃緊，又沒有可替代的資金來源，地方可能會在更大范圍內(nèi)打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭取更有利于自身的政策調(diào)整。無論是開發(fā)商還是購房者，都會針對政策面的變化相應(yīng)調(diào)整自身的策略。開發(fā)商會充分評估上半年的銷售狀況，相應(yīng)調(diào)整年初計(jì)劃。購房者的選擇余地可能更大，是否出手購買的心態(tài)更復(fù)雜。

      -價格

　　一季度現(xiàn)拐點(diǎn)大降概率很小

　　價格由穩(wěn)趨降，第一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)。在整體性量價增幅逐步收窄的驅(qū)使下，銷售量的破位將促使銷售價格的下降，這種勢頭由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴(kuò)散。

　　2011年第四季度小幅下降

　　年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項(xiàng)的結(jié)算、資金支付密集的時期，也是第二年經(jīng)營計(jì)劃的制訂期，上年各項(xiàng)任務(wù)的完成情況會在很大程度上影響下一年經(jīng)營目標(biāo)的確定。預(yù)計(jì)大開發(fā)商會率先選擇性降價，降低庫存的同時試探市場對價格的反應(yīng)程度。如果反應(yīng)良好，進(jìn)一步以價換量的概率增大，部分中小開發(fā)商將會跟進(jìn)?？傮w上絕對價格將會小幅下降，但是大幅降價的概率很小。

　　2012年第一季度拐點(diǎn)顯現(xiàn)

　　受春節(jié)假期的影響，市場價格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一段時間。二、三線城市價格增幅將會收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價可能是市場主導(dǎo)。開發(fā)企業(yè)在第一季度獲得信貸資金的多寡將會對價格產(chǎn)生較大影響，信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域偏緊態(tài)勢難以改觀，價格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。

　　2012年第二季度老盤大降

　　2009年以來，高漲的房地產(chǎn)投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運(yùn)行，開發(fā)商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)在第二季度會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，從而爭取上半年的業(yè)績。絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。如果短期內(nèi)整體降幅太大，市場將產(chǎn)生更大的期望。所以，整體性降價幅度有限。

　　2012年第三季度價格趨穩(wěn)

　　如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，那么降價范圍會繼續(xù)擴(kuò)大，降價幅度會更深。如果上半年銷售能夠緩解資金壓力，那么整體價格將趨穩(wěn)，維持第二季度以來的價格狀況的可能性較大。

　　-銷售

　　庫存壓力增大推盤速度降低

　　總體將呈下滑，其間或有波動。初步推測：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)庫存壓力增大，推盤速度會降低。

　　2011年第四季度短暫回升

　　預(yù)計(jì)商品住宅市場銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績要求的雙重壓力下，以價換量開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會短暫回升。

　　2012年第一季度再次下滑

　　預(yù)計(jì)銷售量的增幅將進(jìn)一步下滑，同比增幅可能會低于2011年同期，市場更加膠著。季度末如果市場價格能夠達(dá)到部分購房者的預(yù)期，則會促使銷量一定程度地增加，限購政策不太嚴(yán)格的二、三線城市的表現(xiàn)會更突出一些。

　　2012年第二季度決定業(yè)績

　　第二季度是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績的決定性時段。預(yù)計(jì)為完成上半年的業(yè)績目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)的促銷手段將會更加豐富，力度也會更大，若市場回應(yīng)積極則銷量將有所提升。在限購城市，銷量增加是否滿足以價換量的要求，很大程度上取決于有購買力的需求者是否符合購買條件。

　　2012年第三季度銷量放大　　如果市場拐點(diǎn)在第二季度出現(xiàn)，將有利于刺激市場銷量的上升，市場活躍程度將提高，更多的剛性需求者將進(jìn)入市場，形成對市場價格一定程度的支撐。如果上半年銷量不理想，則第三季度整體性價格下降幅度較大，銷量將會在第三季度放大。