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京華時(shí)報(bào)

      通常情況下，同一區(qū)域的新建商品住房?jī)r(jià)格要高于二手房?jī)r(jià)格，不過(guò)，在目前的調(diào)控背景下，這種邏輯并不適用。近期以北京為代表的一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“一二手房?jī)r(jià)倒掛”現(xiàn)象，新房?jī)r(jià)格明顯低于周邊二手房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于一二手房的定價(jià)主體——開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，對(duì)目前市場(chǎng)的反應(yīng)大相徑庭，前者急于回籠資金，而后者全無(wú)資金壓力，才造成了這種倒掛局面。在此背景下，購(gòu)房者從二手市場(chǎng)流入一手市場(chǎng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向之一。

　　二手買(mǎi)家流入一手市場(chǎng)

　　在國(guó)貿(mào)附近上班的張先生，原本打算在八通線(xiàn)沿線(xiàn)購(gòu)置一套二手房結(jié)婚使用，但最近在看房過(guò)程中他卻聽(tīng)說(shuō)通州不少新盤(pán)推出特價(jià)房和促銷(xiāo)房，相比前期降價(jià)均在10%左右。在多方走訪(fǎng)、考慮再三后，張先生決定放棄最初購(gòu)買(mǎi)二手房的想法，轉(zhuǎn)入了一手房市場(chǎng)，最終購(gòu)置了一套新推出的特價(jià)房，價(jià)格比周邊的二手房還要低。

　　最近幾個(gè)月內(nèi)，像張先生這樣的案例并不在少數(shù)。近日，記者在走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，包括通州、昌平、大興、密云等在內(nèi)的郊區(qū)市場(chǎng)，普遍出現(xiàn)這種一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。

　　除了部分二手房項(xiàng)目因位置稀缺、品質(zhì)較高而價(jià)格堅(jiān)挺外，其余絕大部分二手房業(yè)主并不急于出手因此不愿主動(dòng)降低房屋報(bào)價(jià)，而是采用由售轉(zhuǎn)租的方式彌補(bǔ)損失。而一手房則不然，為數(shù)不少的一手樓盤(pán)出于回籠資金的考慮，通過(guò)直降、打折等方式下調(diào)實(shí)際房源價(jià)格。這兩種心態(tài)的不同導(dǎo)致北京一些區(qū)域出現(xiàn)明顯的房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，使得不少原本打算購(gòu)置二手房的買(mǎi)家紛紛流入一手市場(chǎng)。

　　最高價(jià)差近萬(wàn)元

　　位于昌平區(qū)北流村附近的山座庭院，目前均價(jià)為8300元/平方米，但其周邊的南農(nóng)家園和碧春園等二手房項(xiàng)目，均價(jià)卻高達(dá)9300元/平方米和1.26萬(wàn)元/平方米；同樣位于昌平區(qū)朱辛莊的領(lǐng)秀慧谷，目前均價(jià)為1.96萬(wàn)元/平方米，周邊的二手房新龍城和龍澤苑小區(qū)均價(jià)為1.97萬(wàn)元/平方米和1.98萬(wàn)元/平方米。

　　位于回龍觀(guān)附近的鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前回龍觀(guān)區(qū)域二手房均價(jià)在1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米左右，而最近新開(kāi)盤(pán)的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐（商?。┳畹蛢r(jià)還不足1.4萬(wàn)元/平方米。昌平二手房均價(jià)大概在1.5萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)位與位于該區(qū)域的新盤(pán)金隅萬(wàn)科城不相上下。

　　另外，位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)附近的華業(yè)東方玫瑰，其在售均價(jià)為1.58萬(wàn)元/平方米（最低價(jià)為1.45萬(wàn)/平方米），其周邊的瑞都國(guó)際和藍(lán)調(diào)沙龍兩大二手房項(xiàng)目，目前均價(jià)均為1.7萬(wàn)元/平方米。

　　大興區(qū)新盤(pán)龍景灣與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛最為明顯。龍景灣目前在售均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米，而周邊富麗丹麥小鎮(zhèn)的二手房?jī)r(jià)格卻高達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，二手房?jī)r(jià)高出新房?jī)r(jià)格達(dá)8000元/平方米。

　　采訪(fǎng)中，不少中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員告訴記者，除了業(yè)主不愿降價(jià)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格高企外，繁瑣而且高昂的稅費(fèi)也大大增加了二手房的交易成本，“尤其從去年二手房稅費(fèi)新規(guī)出臺(tái)后，二手房交易不能再有效避稅，對(duì)5年內(nèi)房源的影響最大”。據(jù)燕郊某小型房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人介紹，由于稅費(fèi)較高，從今年3-4月開(kāi)始，燕郊不少二手房中介開(kāi)始紛紛倒閉。

        倒掛并非首次出現(xiàn)

　　對(duì)于目前出現(xiàn)的這種一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示“并不意外”，同樣的情形在2008年年底和2010年5月均出現(xiàn)過(guò)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年北京二手住宅成交均價(jià)為21179元/平方米，而一手住宅均價(jià)為20489元/平方米，全市二手住宅年均價(jià)史上第一次超越新房。2011年1月-8月，二手住宅成交均價(jià)為23709元/平方米，一手住宅成交均價(jià)為22038元/平方米，一二手住宅價(jià)差已由2010年的3.3%，擴(kuò)大到目前的7.5%。

　　同時(shí)，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月北京樓市將有26宗項(xiàng)目入市，13宗純新盤(pán)項(xiàng)目中，除5宗目前尚未公布定價(jià)外，其余項(xiàng)目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10-15%之間。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，一個(gè)城市全市的一二手住宅價(jià)格發(fā)生倒掛，說(shuō)明該城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入尾聲，而同一個(gè)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)發(fā)生倒掛，隨著一手住宅價(jià)格的回落，二手住宅價(jià)格也將必定回落，預(yù)示著房?jī)r(jià)將迎來(lái)一輪較大規(guī)模的大幅度下跌。

　　新房降價(jià)使倒掛明顯

　　值得關(guān)注的是，北京一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象在郊區(qū)最為明顯，尤其是通州、昌平、大興等區(qū)域一手房?jī)r(jià)格降幅較大，致使幾個(gè)區(qū)域新房?jī)r(jià)格明顯低于二手房?jī)r(jià)，新房市場(chǎng)也就順其自然分流了二手房市場(chǎng)的部分顧客群體。

　　據(jù)我愛(ài)我家北京公司企劃總監(jiān)殷麗娟介紹，在日益嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，樓市成交長(zhǎng)期低迷，不少中小型開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈緊張的窘境，大開(kāi)發(fā)商也希望盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠。因此，近期為數(shù)不少的新盤(pán)主動(dòng)采用以?xún)r(jià)換量的方式進(jìn)行打折促銷(xiāo)，甚至部分開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)的打折力度已經(jīng)達(dá)到15%以上。在庫(kù)存房源積壓，以及陸續(xù)新開(kāi)的低價(jià)項(xiàng)目沖擊下，一手樓盤(pán)的打折范圍正呈現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)大之勢(shì)，進(jìn)而吸引更多購(gòu)房者進(jìn)入。

　　此外，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，目前出現(xiàn)的一二手住宅倒掛現(xiàn)象，主要集中在一二手住宅都比較集中的通州、昌平、大興、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。住宅價(jià)格出現(xiàn)倒掛主要是由于一二手住宅定價(jià)機(jī)制不同。

　　二手房或?qū)⒂袃r(jià)無(wú)市

　　由于新房?jī)r(jià)格低于二手房，且二手房在手續(xù)、稅費(fèi)等方面更為繁瑣，因此，不少有意購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房者集中流入新房市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)有價(jià)無(wú)市的狀況。

　　按照邏輯，通常情況下，同一區(qū)域的新建商品住房?jī)r(jià)格是高于二手房?jī)r(jià)格的。但是胡景暉告訴記者，在目前的政策背景下，這種邏輯并不適用。因?yàn)橐皇肿≌饕砷_(kāi)發(fā)商定價(jià)，銀根的收緊，資金鏈的緊張，迫使開(kāi)發(fā)商必須采取降價(jià)促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略盡快回籠資金，緩解資金壓力，所以可以看到推出特價(jià)房的樓盤(pán)頻現(xiàn)。但二手住宅價(jià)格主要由業(yè)主定價(jià)，一方面，二手業(yè)主沒(méi)有資金壓力，不著急降價(jià)促銷(xiāo)；另一方面，股市低迷，投資渠道狹窄，二手業(yè)主降價(jià)促銷(xiāo)，套現(xiàn)轉(zhuǎn)換其他投資渠道的意愿不強(qiáng)烈。以舊換新、置業(yè)升級(jí)的購(gòu)房者，又受到限購(gòu)、限貸等多重限制，購(gòu)房需求萎縮，所以二手住宅降價(jià)要慢于一手住宅。隨著傳導(dǎo)作用的深入，二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)也是必然之勢(shì)。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，在導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)倒掛的多種因素當(dāng)中，可以明顯地看到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。比如，由于調(diào)控政策導(dǎo)致銷(xiāo)量銳減、一手房存貨量加大，使得開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題日益嚴(yán)峻，需要隨時(shí)調(diào)整價(jià)格；受到限購(gòu)無(wú)法換房的影響，二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈發(fā)明顯，掛牌出售價(jià)格居高不下；由于很多持有房產(chǎn)套數(shù)超過(guò)限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的投資者，一旦出售房產(chǎn)就沒(méi)有購(gòu)房資格，導(dǎo)致其出售更加謹(jǐn)慎，不愿意降價(jià)等等。隨著調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，這種一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象很可能繼續(xù)蔓延。且如果一手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下調(diào)，繼續(xù)維持價(jià)格高位的二手房市場(chǎng)很可能進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。

        城區(qū)樓市未現(xiàn)倒掛

　　據(jù)記者了解，在地段優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)品稀缺的城市核心區(qū)域內(nèi)，一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象卻并不明顯甚至并不存在。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家一項(xiàng)對(duì)北京市五大典型區(qū)域一二手房?jī)r(jià)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，大興、通州區(qū)域一二手房差價(jià)幅度較小，意味著兩個(gè)區(qū)域一二手房?jī)r(jià)已經(jīng)非常接近，但朝陽(yáng)區(qū)靠近中心城區(qū)的價(jià)差幅度較大，部分一手房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)不同程度的上漲。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日告訴記者，朝陽(yáng)、海淀等區(qū)域價(jià)格倒掛幾乎不存在，這是因?yàn)檫@些區(qū)域靠近市內(nèi)，土地資源稀缺，以至于新房?jī)r(jià)格過(guò)高。而郊區(qū)則不存在這種情況，再加上開(kāi)發(fā)商回籠資金的壓力，新房?jī)r(jià)格下降在預(yù)料之中。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮也認(rèn)為，隨著樓市待售新房庫(kù)存屢創(chuàng)新高，新房銷(xiāo)售難度進(jìn)一步增大，銷(xiāo)售回款越發(fā)緩慢。開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于銷(xiāo)售壓力，最近將逐步實(shí)施較低定價(jià)快速走量的銷(xiāo)售策略，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，一手價(jià)格下調(diào)將成為市場(chǎng)主流，從而形成更多一二手倒掛個(gè)案，使得整體一二手房?jī)r(jià)價(jià)差還會(huì)進(jìn)一步縮小。

　　當(dāng)然，不同區(qū)域一二手價(jià)差縮小程度也會(huì)不同。陳亮表示，由于郊區(qū)大量新房可能放量入市，通州、大興所屬的新興區(qū)域，一手價(jià)格將更加接近二手房?jī)r(jià)，價(jià)差縮小較為顯著；而中心城區(qū)由于一二手房資源均會(huì)日漸稀缺，一二手房?jī)r(jià)價(jià)差將保持穩(wěn)定或者繼續(xù)拉大。

　　一線(xiàn)城市普現(xiàn)倒掛

　　不僅限于北京，其他一線(xiàn)城市也同樣出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。

　　限購(gòu)政策的威力逐漸釋放出來(lái)，7月一線(xiàn)城市商品房漲幅首次出現(xiàn)全面停滯。在新建商品住宅價(jià)值指數(shù)方面，限購(gòu)最嚴(yán)格的一線(xiàn)城市平均環(huán)比漲幅為0，新建商品房?jī)r(jià)格被有效控制，且不少一線(xiàn)城市的新房?jī)r(jià)格明顯低于二手房，普遍出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

　　6月以來(lái)，深圳新盤(pán)價(jià)格明顯低于周邊同等二手房?jī)r(jià)格的項(xiàng)目，如萊蒙國(guó)際開(kāi)發(fā)的水榭春天三期以2.1萬(wàn)元/平方米價(jià)格入市，目前該項(xiàng)目二期部分二手房?jī)r(jià)已達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米；而招商雍景灣以3.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，而該片區(qū)同等二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米。另外，包括中?？党菄?guó)際、海納時(shí)光、招商觀(guān)園在內(nèi)等多個(gè)樓盤(pán)均出現(xiàn)這種情況。由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，上述樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售率都在八成以上，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“日光盤(pán)”，最典型的是，中海地產(chǎn)和招商地產(chǎn)當(dāng)日又追加了部分房源。

　　在整體房?jī)r(jià)方面，今年以來(lái)深圳二手房?jī)r(jià)格一直高于一手房。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳一二手房?jī)r(jià)格差從2011年1月逐步擴(kuò)大，5至6月時(shí)達(dá)到高峰，7月有所回落。

　　同樣的現(xiàn)象還出現(xiàn)在上海和廣州等其他一線(xiàn)城市中，根據(jù)業(yè)內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前上海一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。

　　而位于廣州增城的知名大盤(pán)碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)，不少單位的單價(jià)比上一組團(tuán)便宜1000多元。同時(shí)，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類(lèi)似現(xiàn)象。