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新華財(cái)經(jīng)

     經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)：中國(guó)房?jī)r(jià)仍將強(qiáng)勁    

    以當(dāng)前中國(guó)人的收入水平測(cè)算，人均居住面積應(yīng)該是20.3平方米，但實(shí)際數(shù)據(jù)是30平方米。超標(biāo)的人均居住面積，再乘以數(shù)億遷入城鎮(zhèn)的人口，如此巨大的住房需求支撐了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

     建成一個(gè)羅馬要用多長(zhǎng)時(shí)間？只需要兩周。

    一份來(lái)自經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)的報(bào)告顯示，按照目前的建筑速度，中國(guó)能在僅僅兩周內(nèi)建成一個(gè)羅馬城。

    這份名為《羅馬是一天建成的》報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)在未來(lái)十年的住房剛性需求仍然強(qiáng)勁，而以人民幣標(biāo)價(jià)的房地產(chǎn)也可能成為未來(lái)全球表現(xiàn)最好的資產(chǎn)之一。持續(xù)的城市化進(jìn)程和收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)成為中國(guó)住房需求的強(qiáng)力支撐。    

    泡沫?還是市場(chǎng)修正?

    中國(guó)在15年內(nèi)建成的住宅面積相當(dāng)于整個(gè)歐洲的住宅面積，這并不夸張。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)去年對(duì)中國(guó)287個(gè)城市建立宏觀分析模型后得出的結(jié)論。

    數(shù)據(jù)顯示，重慶從2011年至2020年新增加的城鎮(zhèn)住宅面積達(dá)到11億平方米，這相當(dāng)于瑞典全國(guó)現(xiàn)有住宅面積的三倍，而瑞典的國(guó)土面積排名歐洲第五。從全國(guó)范圍來(lái)看，這期間的中國(guó)房地產(chǎn)投資總額將達(dá)到75萬(wàn)億元，相當(dāng)于現(xiàn)在英國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的五倍。

    如此大規(guī)模的住房供給和房地產(chǎn)投資是否會(huì)在該行業(yè)產(chǎn)生泡沫？經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)有另外一種解釋。

    通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)和人口模型預(yù)測(cè)，在未來(lái)十年，中國(guó)整個(gè)城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)將達(dá)到26%，大約有一億六千萬(wàn)農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。這可能是人類歷史上最大的一次遷移。

    新增城鎮(zhèn)人口必然對(duì)房屋有大量的需求，尤其在城市發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低的中西部城市。城鎮(zhèn)化將是中國(guó)房地產(chǎn)剛性需求的支柱之一。

    另外一個(gè)支柱就是收入的增加。這涉及到沿海制造產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸遷移的現(xiàn)實(shí)。很多廠商在發(fā)現(xiàn)沿海城市勞動(dòng)力成本不斷提高后，將工廠內(nèi)遷。內(nèi)地城市便宜的勞動(dòng)力，以及近年來(lái)逐漸完善的基礎(chǔ)設(shè)施，也對(duì)面臨成本限制的沿海制造業(yè)產(chǎn)生巨大吸引力。制造業(yè)基地的轉(zhuǎn)移，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這在一定程度上推動(dòng)了城鎮(zhèn)化建設(shè)，同時(shí)也提高了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?。?bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)城鎮(zhèn)人口平均每年收入增長(zhǎng)9.8%。

    在城鎮(zhèn)化和收入增加這兩個(gè)因素的支撐下，中國(guó)房地產(chǎn)是否有泡沫，值得商榷。此前美國(guó)基金經(jīng)理查諾斯說(shuō)，中國(guó)的泡沫是迪拜的1000倍。事實(shí)“并非如此夸張”。經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)關(guān)注“泡沫”這個(gè)詞如何定義，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)有非常強(qiáng)勁的剛性需求；在短期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)更愿意把“泡沫”稱為“市場(chǎng)修正”。

    在過(guò)去的幾年中，中國(guó)新建住宅和實(shí)際銷售數(shù)量之間一直存在一定差距，一般是前者大于后者。尤其在近兩三年，這個(gè)差距甚至達(dá)到40%，成為市場(chǎng)爭(zhēng)論房地產(chǎn)泡沫是否存在的一個(gè)依據(jù)。報(bào)告顯示，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期向好，但是短期會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)修正。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)信息部的中國(guó)區(qū)首席計(jì)量分析師劉倩預(yù)測(cè)，“修正”就在這一兩年內(nèi)出現(xiàn)，這將導(dǎo)致新開(kāi)工的房屋數(shù)量和面積大幅減少。買方逐漸將剩余的供給消化后，會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。此外，在這期間房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。“我們?nèi)虻念A(yù)測(cè)部門最近開(kāi)會(huì)討論，把未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)修正可能性調(diào)高到‘modest（適度的）’，大約在15%左右。”劉倩說(shuō)。

    雖然在剛性需求下，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有向好的趨勢(shì)，但不表明每個(gè)地方都形勢(shì)大好。針對(duì)個(gè)別地方數(shù)量驚人的剩余住房供給時(shí)，這些地方的房地產(chǎn)調(diào)控是必要的。市場(chǎng)的力量，是在修正過(guò)程中尋找供求雙方的平衡點(diǎn)。“一旦找不到平衡點(diǎn)，就會(huì)出現(xiàn)泡沫。”劉倩表示。

    這種修正可以溯及2008~2009年中國(guó)GDP的增速減緩。經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)的研究認(rèn)為，人們將中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2008年下跌好幾個(gè)百分點(diǎn)的問(wèn)題歸罪于全球金融危機(jī)，其實(shí)從2007年第四個(gè)季度開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就有下滑趨勢(shì)，原因是中央政府層面已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)有些過(guò)熱，出臺(tái)的一系列抑制措施直接打擊了整體經(jīng)濟(jì)。

    報(bào)告說(shuō)，中央不愿看到整個(gè)經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)硬性下跌幾個(gè)百分點(diǎn)的情況。這就很容易理解為何地方對(duì)執(zhí)行地產(chǎn)調(diào)控政策總是在觀望，但調(diào)控部門又希望成為社會(huì)矛盾突出點(diǎn)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所緩和。面對(duì)兩難選擇，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的微妙心理也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

    目前，政府“限購(gòu)令”等行政調(diào)控手段已導(dǎo)致樓市陷入膠著狀態(tài)，人們觀望未來(lái)態(tài)勢(shì)如何發(fā)展。經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)的分析認(rèn)為，這段時(shí)期正好是市場(chǎng)修正的最佳時(shí)機(jī)。一方面市場(chǎng)可找到供需平衡點(diǎn)，另一方面政府也意識(shí)到，面對(duì)強(qiáng)勁的剛性需求，房?jī)r(jià)是蓋不住的，所以膠著狀態(tài)也不會(huì)持久。

    報(bào)告結(jié)論稱，政府針對(duì)房地產(chǎn)的控制措施所產(chǎn)生的最壞結(jié)果，不過(guò)是導(dǎo)致短期的房地產(chǎn)行業(yè)衰退。而以現(xiàn)在的房產(chǎn)稅征收比例而言，在短期內(nèi)不足以對(duì)該行業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威脅。傳統(tǒng)觀念、文化獨(dú)特性以及房地產(chǎn)作為投資品相對(duì)較輕的稅負(fù)，在未來(lái)十年內(nèi)都不會(huì)有顯著改變。  

    難以抑制的需求

    如果說(shuō)，城鎮(zhèn)化和收入是影響中國(guó)住房需求的宏觀趨勢(shì)，那么人均居住面積，就是影響中國(guó)住房需求的重要微觀趨勢(shì)。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)研究團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，人均居住面積與一個(gè)國(guó)家整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平和人均收入水平有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。

    具體來(lái)說(shuō)，有上百個(gè)變量可以決定人均居住面積，如收入、人口密度、汽車擁有量等因素在模型中顯示與人均居住面積相關(guān)。報(bào)告預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)人均可支配收入將增長(zhǎng)2.6倍，達(dá)到51310元。收入越高，人們?cè)狡谕∵M(jìn)更大更好的房子，而中國(guó)人對(duì)房產(chǎn)的偏好尤為明顯。

    收入對(duì)人均居住面積的影響是顯性的。還有更多的非顯性因素，比如文化上的獨(dú)特性也顯得尤為有趣且重要。“丈母娘經(jīng)濟(jì)”曾經(jīng)被視為不經(jīng)之談，但在這篇報(bào)告中得到肯定。

    在中國(guó)，青年男性往往要努力賺錢買房，才會(huì)被視為具備了結(jié)婚的條件。現(xiàn)實(shí)又讓這一觀念更有說(shuō)服力：中國(guó)男性數(shù)量大于女性，這意味著后者擁有更多選擇配偶的權(quán)利。性別失衡再加上婚姻物質(zhì)化，成為中國(guó)家庭高儲(chǔ)蓄率的原因之一。

    另一個(gè)社會(huì)性因素是越來(lái)越多的小規(guī)模家庭也推動(dòng)了住房需求。中國(guó)家庭的平均規(guī)模是每戶3.3個(gè)人，城市家庭更小，僅每戶2.8人。獨(dú)生子女政策以及老齡化催生了單一成員家庭，這種家庭在中國(guó)的數(shù)量，從2000年占總家庭數(shù)的8.3%上升至2005年的10.7%。

    此外，房屋質(zhì)量也推動(dòng)中國(guó)不斷建房。中國(guó)社科院的一份調(diào)查顯示，中國(guó)的房齡僅有30年，而英國(guó)的房齡達(dá)132年。在不斷的拆、建過(guò)程中，產(chǎn)生了大量的房屋需求。

    文化上的獨(dú)特性、小規(guī)模家庭和房齡成為不可抑制的住房需求，具體表現(xiàn)在人均居住面積的選擇上。經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)將287個(gè)城市在未來(lái)十年的人均住宅面積進(jìn)行預(yù)測(cè)，再根據(jù)進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口數(shù)，就能得出未來(lái)十年新增的住宅面積總量。

    為了表述更直觀，經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)畫了一個(gè)坐標(biāo)系，X軸是按照美元購(gòu)買力平價(jià)指數(shù)換算出的人均GDP，Y軸表示了人均居住面積。一條傾斜向上的曲線勾勒出包括中國(guó)在內(nèi)的全球35個(gè)不同國(guó)家人均居住面積的最佳點(diǎn)。

    “以當(dāng)前中國(guó)人的收入水平測(cè)算，人均居住面積應(yīng)該是20.3平方米，但實(shí)際數(shù)據(jù)是30平方米。”超標(biāo)的人均居住面積，再乘以數(shù)億遷入城鎮(zhèn)的人口，如此巨大的住房需求支撐了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。