久久精品激情视频|久久国产精品_国产精品|亚洲国产无 在线观看|亚洲а∨天堂久久精品9966

新華財(cái)經(jīng)

    財(cái)經(jīng)國家周刊報(bào)道 4月13日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效。此前，國務(wù)院已派多個(gè)督查組對地方進(jìn)行實(shí)地督查。

    帶隊(duì)對浙江和福建進(jìn)行督察的國土資源部副部長小蘇透露，“中央認(rèn)為，以城市住房為主的問題已經(jīng)影響到了全局，必須在控制通脹的同時(shí)下決心解決好房價(jià)問題。”

    對中國房價(jià)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的迷惑與判斷，再次成為當(dāng)前熱點(diǎn)話題之一。一方面是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)研究機(jī)構(gòu)“未來十年剛性需求仍然強(qiáng)勁”的判斷，另一方面是決策層對各地房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的嚴(yán)加督查；一方面包括北京在內(nèi)的一線城市成交量大幅下降，另一方面房價(jià)穩(wěn)而不降；一方面是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遭遇多重不確定因素影響，另一方面是中國信貸政策向穩(wěn)健化發(fā)展……在多重矛盾因素的影響下，中國樓市將向何處去，中國房價(jià)真的會迎來拐點(diǎn)嗎？

    公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，本意是地方政府立軍令狀，表明落實(shí)調(diào)控的決心，卻無意間戳穿了降房價(jià)的預(yù)期，扭曲為變相的“托市”

    應(yīng)年初“國八條”房地產(chǎn)調(diào)控新政要求，各地選擇在最后時(shí)刻集中發(fā)布2011年新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。這原本是地方政府落實(shí)調(diào)控所立的“軍令狀”，卻在現(xiàn)實(shí)中扭曲成變相的“托市”。

    在數(shù)百座已公布房價(jià)“控漲”目標(biāo)的城市中，僅北京提出“新建普通住房價(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降”。其余城市無一敢提“降”字，大都依據(jù)上年GDP增幅，以“10%”為漲幅上限。吉林省榆樹市甚至一度提出“同比漲幅低于50%”的調(diào)控目標(biāo)。

    房價(jià)“控漲”目標(biāo)反成“挺漲”，引發(fā)輿論嘩然的同時(shí)，已至“冰點(diǎn)”的房價(jià)上漲預(yù)期開始反彈升溫。

    有開發(fā)商告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，之前限購、加息等一系列調(diào)控，已使樓市成交量大幅下滑，一些“繃不住”的開發(fā)商看空市場前景，本已打算降價(jià)“保命”，但地方政府的“房價(jià)調(diào)控目標(biāo)”使其重獲希望——“連地方政府都默許房價(jià)會繼續(xù)漲，我們還急啥？”

    同時(shí)，自年初各地住房“限購”政策實(shí)施以來，包圍樓市的購房觀望氛圍在二、三線城市開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖據(jù)其各地項(xiàng)目表現(xiàn)告訴記者，在二、三線地區(qū)，“一些該買房的人已對降價(jià)不抱幻想，提前結(jié)束了觀望期”，房價(jià)甚至還出現(xiàn)“微漲”。    

    “降”字難求

    多位接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府公布的上述房價(jià)“控漲”目標(biāo)是一份“失誠意的答卷”，“從根本上暴露其缺少真正落實(shí)調(diào)控的誠意和動(dòng)力”。

    讓一位研究者感到“不可思議”的是：若按國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，全國70個(gè)大中城市的房價(jià)平均漲幅，僅有2007年才超過了10%。“現(xiàn)在，這么多城市都把今年的房價(jià)漲幅目標(biāo)設(shè)為10%，是不是說過去漲得還不夠？這是調(diào)控還是調(diào)漲？”

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，輿情普遍聚焦于各地房價(jià)調(diào)控目標(biāo)中鮮有“降”字。這與大多數(shù)人對調(diào)控效果的期待明顯不符。

    銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾近日撰文指出，“短期內(nèi)，一線城市房價(jià)下降才是合理的”。國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣則對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，各地在確立房價(jià)調(diào)控目標(biāo)之前，“應(yīng)該先把過去幾年房價(jià)上漲的真相告訴社會”。

    眾多房價(jià)“控漲”標(biāo)本中，北京“穩(wěn)中有降”的決心和勇氣備受推崇。在業(yè)內(nèi)人士看來，北京之所以敢于提“降”字，在于“技巧”和“實(shí)力”。

    北京提出“新建普通住房”穩(wěn)中有降，這6個(gè)字寓意深刻?？梢岳斫鉃橹懈邫n商品房不在政府控制之列；其次，普通住房可以包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和建在五六環(huán)外的普通商品房，這些低端住房均可以攤薄整體房價(jià)。

    此外，北京實(shí)施全國最嚴(yán)的住房限購政策，將外地人的購房資格設(shè)定為有5年的社保、個(gè)稅記錄。就在房價(jià)“控漲”目標(biāo)頒布之前，北京還大幅提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征稅率，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。這項(xiàng)政策重點(diǎn)針對的就是樓盤漲價(jià)。

    據(jù)了解，目前北京市的“新建普通住房”已有明顯降價(jià)壓力。成交量大幅度減少的同時(shí)，打折促銷樓盤日漸增多。這印證了上述業(yè)內(nèi)人士的判斷：“北京一定能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)中有降的房價(jià)控制目標(biāo)”。

    相比之下，其他城市卻是“想說降價(jià)不容易”。

    南京市在房價(jià)控漲目標(biāo)中提出了兩個(gè)“低于”——低于居民人均可支配收入增幅（11%），低于2010年度全市新建住房價(jià)格漲幅（10.4%）。當(dāng)被問及為何不能用一個(gè)“降”字代替兩個(gè)“低于”時(shí)，南京市建設(shè)口某官員直言“太敏感”，拒絕過多表態(tài)。

    私下里，一些地方官員告訴記者，實(shí)際上對房價(jià)下降“不抱信心”，更擔(dān)心房價(jià)下降會影響地方經(jīng)濟(jì)。因而，最好的定調(diào)辦法，就是“向周邊看齊”。但又“沒法跟北京比”。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前曾發(fā)出通知，要求各地聽取民意，對已公布的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)酌情調(diào)整。在我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉看來，這意味著“中央對各地2011年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)實(shí)際上并不滿意”。         

   “控漲”之弊

    為什么會出現(xiàn)房價(jià)“控漲”反成“挺漲”？在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，是因當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍舊未觸及“根本”。

    自2011年初房地產(chǎn)調(diào)控以來，范小沖看到市場出現(xiàn)三種變化，卻都是令其“看好后市”的理由：一是投資投機(jī)性購房比例受到抑制，但居民購房意愿并未改變；二是地方政府房價(jià)控制目標(biāo)公布后，樓市觀望氣氛趨淡，看漲預(yù)期升溫；三是受限購政策“房票”時(shí)代影響，購房者行為漸生變化，沖動(dòng)型購房需求減少，終極置業(yè)、一步到位的購房者增加。

    王小廣也根據(jù)長期觀察得出結(jié)論：“當(dāng)前推動(dòng)房價(jià)上漲的因素和環(huán)境并沒有改變。調(diào)控力度并不像輿論宣傳的那么大。”但在他看來，相比去年，今年調(diào)控力度已明顯加碼，體現(xiàn)為提高存款準(zhǔn)備金率、加息等一系列貨幣政策的運(yùn)用。“用溫家寶總理的話說，這是在‘消除房價(jià)物價(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)’”。

    胡景暉最近到許多省會城市出差，看到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)成交量普遍下滑的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)這些城市仍在大量拆遷舊城，建設(shè)新城，基礎(chǔ)設(shè)施提升迅速，眾多一線品牌地產(chǎn)商蜂擁拿地，這種盛況讓他絲毫看不到未來房價(jià)有下降的可能。

    “房地產(chǎn)調(diào)控到今天，如果不觸及一些根本性問題，比如說民間資本投資渠道的問題，中央和地方財(cái)政稅收關(guān)系的問題，政府、企業(yè)和個(gè)人收入分配調(diào)整的問題，調(diào)控基本上仍是死胡同，房價(jià)也不可能降下來。”胡景暉說。

    一些對當(dāng)前調(diào)控持積極、樂觀判斷的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，當(dāng)前的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是“以政策換時(shí)間”，是帶有“臨時(shí)交通管制”性質(zhì)的過渡性舉措，旨在為未來三五年內(nèi)保障房的大舉入市爭取時(shí)間。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，“2011年是‘市場和保障’兩種住房供應(yīng)機(jī)制銜接的關(guān)鍵之年”；在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來，“限購”等房價(jià)調(diào)控政策的推出，實(shí)際上恰恰意味著“（政府）要在短期內(nèi)完成住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改革”。

    然而，僅作為權(quán)宜之計(jì)的過渡性調(diào)控政策，其短期性、局限性頗為明顯。《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前諸多調(diào)控措施均遭遇市場層面的破解和化解。

    以要求提供社保、個(gè)稅記錄的住宅限購政策為例，目前已在諸多城市催生了“黑市”交易。廈門市業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)?shù)匾粡堃荒昶诙悊?，黑市交易價(jià)格為2萬元。有些高端樓盤甚至隨買附贈(zèng)；北京市一家大型房產(chǎn)中介公司的多位經(jīng)紀(jì)人也向記者承諾，交5萬元費(fèi)用，可協(xié)助辦理5年期的社保、個(gè)稅補(bǔ)繳材料，從而變相獲取購房資格。

    限購政策還將大量購房需求擠向非限購城市。一些三、四線城市地產(chǎn)商從中找到商機(jī)。在4月9日北京市春季房展會上，《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者在現(xiàn)場看到，160多家參展商中，來自北京周邊的河北省保定市、涿州市以及山東省煙臺市、威海市的旅游度假型地產(chǎn)項(xiàng)目成了展會上的主角。這些項(xiàng)目的銷售人員頻繁叫賣的口號，即“不受限購影響”。

    業(yè)內(nèi)人士告訴記者，各地實(shí)施住宅限購以來，樓市資金轉(zhuǎn)向非限購城市、商業(yè)地產(chǎn)和海外購房的趨勢明顯。在北京春季房展會上，來自海外20多個(gè)國家的樓盤推廣格外吸引眼球。

    另一項(xiàng)遭到破解的調(diào)控措施，是“一房一價(jià)”政策。據(jù)此前發(fā)改委要求，各地將于今年5月1日起全面實(shí)行 《商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。該政策核心是約束開發(fā)商隨意漲價(jià)行為，規(guī)定樓盤開盤前要先申報(bào)預(yù)售價(jià)格并備案，漲價(jià)須重新申請。但在一些先行城市的實(shí)踐中，政策效果并不理想，開發(fā)商采取“先報(bào)高價(jià)申請備案、再二次定價(jià)打折出售”的方式，輕松規(guī)避了管控。

    范小沖告訴記者，雖然不排除調(diào)控措施遭遇化解的現(xiàn)象，但“并非主流”；胡景暉則表示，“鉆政策空子”現(xiàn)象的存在，說明中國房地產(chǎn)調(diào)控還需與法制建設(shè)同軌，重點(diǎn)是加大違規(guī)者的懲罰力度。    

    漲價(jià)控制權(quán)

    除北京外，各地房價(jià)調(diào)控目標(biāo)似乎均傳達(dá)出“房價(jià)不會降”但漲幅會控制的信號。問題是，地方政府如何控制房價(jià)的漲幅？

    多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，如果僅從“數(shù)字”上做文章，地方政府確實(shí)有許多控制房價(jià)漲幅的手段，如抑制市中心中高檔樓盤入市、加大郊區(qū)低價(jià)位樓盤供應(yīng)、把經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和回遷房計(jì)入房價(jià)統(tǒng)計(jì)，等等。

    據(jù)了解，目前在北京，政府已不給單價(jià)超過3.5萬元的樓盤發(fā)放預(yù)售證；武漢市美聯(lián)地產(chǎn)公司總經(jīng)理卞濤也告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，當(dāng)?shù)胤抗懿块T對高端項(xiàng)目、高價(jià)項(xiàng)目發(fā)放預(yù)售許可的審批時(shí)間明顯更長；無錫市某國有房企一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人也證實(shí)，當(dāng)?shù)卦诎l(fā)放預(yù)售許可證時(shí)，也對高價(jià)樓盤、別墅類項(xiàng)目格外吝惜，有些企業(yè)甚至因?yàn)閷徟鞒踢^長蒙受損失。

    “最關(guān)鍵的問題是，地方政府自己確定的房價(jià)控制目標(biāo)，最后由誰來審核？”在胡景暉看來，如果都由地方政府自己來核算，那最后無非是“從文字游戲變成數(shù)字游戲”，沒有實(shí)際意義。

    然而，簡單說地方政府不想調(diào)控房價(jià)，也不盡客觀。記者在對多位地方官員的采訪中了解到，在“調(diào)控房價(jià)”和“建設(shè)保障房”兩個(gè)軍令狀面前，各地今年落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)面臨諸多“兩難”。

    今年全國兩會期間，黑龍江省發(fā)改委主任宋希斌在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪時(shí)介紹，黑龍江省2011年計(jì)劃開工建設(shè)105萬套保障性住房，所需資金約為1160億元；而黑龍江省2010年全年的地方財(cái)政收入也不過1073.3億元。保障房建設(shè)資金籌集壓力非常大。

    宋希斌給記者算賬：計(jì)劃爭取中央補(bǔ)貼資金80多億元，全省各級政府拿出120億元，企業(yè)自籌、減免稅費(fèi)600億元。最后還剩下300億元缺口，希望通過商業(yè)銀行貸款、個(gè)人和社會籌集來解決。

    宋表示，由于保障房用地全部實(shí)行無償劃撥，已使地方政府放棄很大一部分土地收益。再加上正值房地產(chǎn)調(diào)控，也將對各級政府財(cái)政稅收產(chǎn)生一定影響。保障房建設(shè)無疑是一場“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

    湖南省婁底市市委書記林武也告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，婁底市目前對保障房資金的籌措，“主要還是靠土地運(yùn)作”。中央收緊地方融資平臺、要求調(diào)控房價(jià)，無疑都會影響當(dāng)?shù)氐耐恋剡\(yùn)作，對保障房的資金獲取構(gòu)成壓力。

    在華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)看來，“接下來日子最不好過的，不是開發(fā)商也不是銀行，而是地方政府”。“如果沒有保障性住房，地方政府可能覺得日子還過得下去。但現(xiàn)在不行了，七八月份如果還沒建的話，就要被問責(zé)。”

    此外，從宏觀層面來看，下一步導(dǎo)致房價(jià)上漲的某些不確定性壓力，也是地方政府所不能控制的。

    王小廣認(rèn)為，未來房價(jià)走勢最不確定的因素，是“今年到底會投放多少信貸”。 信貸控制不住，房價(jià)就會上漲。

    王小廣告訴記者，決定信貸投放的一個(gè)最重要因素，是貨幣需求，即投資需求。“我現(xiàn)在越來越擔(dān)心，投資需求在‘十二五’期間依然會很強(qiáng)烈”。