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經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

    三套及以上房貸暫停，首付款比例調(diào)整到30%及以上，購買第二套住房首付款比例不低于50%，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

    三天內(nèi)三出新政，樓市調(diào)控力度逐日加碼。29日，國家有關(guān)部委再推多項(xiàng)鐵腕政策。專家認(rèn)為，多部委密集發(fā)布政策表明政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅(jiān)定態(tài)度。此次調(diào)控波及的范圍更廣、力度更大，將在很大程度上改變市場各方預(yù)期，房產(chǎn)稅等改革舉措的落地也許為期不遠(yuǎn)。未來一段時(shí)間，房價(jià)上漲的勢頭將會(huì)得到有效遏制，觀望情緒很可能再次濃重。

    記者了解到，這些措施主要有：各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策、切實(shí)增加住房有效供給、加大住房交易市場檢查力度等。

    其中，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1 .1倍的規(guī)定。

    財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部29日聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

    此外，根據(jù)國家有關(guān)部委近日出臺(tái)的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，這些政策雖然名義上還是在落實(shí)“國十條”，實(shí)際上在很多領(lǐng)域已超出“國十條”范疇，可以認(rèn)定為這是自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調(diào)控。

     楊紅旭分析認(rèn)為，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價(jià)過高城市有選擇性的實(shí)行。將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。

    中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)也表示，與之前相比，國家有關(guān)部委發(fā)布的政策與此前有顯著不同，其中相當(dāng)一部分調(diào)控政策要在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一執(zhí)行“‘國十條’對不同的地區(qū)是有所區(qū)別或者說是留有余地的，允許各地結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行，并非一刀切，現(xiàn)在這個(gè)通知?jiǎng)t是不加區(qū)分，都要不留余地的嚴(yán)格執(zhí)行。”

    同樣與以往政策措施不同，陳國強(qiáng)認(rèn)為，新發(fā)布的政策對執(zhí)行主體即地方政府提出了非常明確和嚴(yán)厲的要求。

    據(jù)了解，措施要求各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。對省級(jí)人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

    “政策是否有效很關(guān)鍵的因素在于地方的執(zhí)行力，過去有的地方政府可能在政策的理解和執(zhí)行上存在 欠 缺 ， 現(xiàn) 在 已 對 地 方 政 府 提 出了更加嚴(yán)格的要求，問責(zé)制不會(huì)停留在口頭上，接下來對表現(xiàn)不佳的地 方 政 府 很 可 能 會(huì) 采 取 實(shí) 際 動(dòng)作。”陳國強(qiáng)對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。

    在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶 梅 生 看 來 ， 此 次 政 策 除 了 重 申“國十條”的貫徹執(zhí)行，傳遞調(diào)控將 堅(jiān) 決 進(jìn) 行 、 絕 不 放 松 的 信 號(hào) 之外，還致力于改革。比如，此次公布的措施中明確提出要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。這在很大程度上平息了此前的諸多猜測，相關(guān)稅收政策很可能會(huì)在不遠(yuǎn)的將來出臺(tái)。

    楊紅旭也認(rèn)為，房產(chǎn)稅接下來可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件中統(tǒng)一公布。

    聶梅生告訴記者，一系列措施的出臺(tái)還表明了樓市刺激政策適時(shí)退 出 和 力 保 民 生 的 政 策 取 向 。 比如，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等，這都是尋求刺激政策退出的表現(xiàn)。

    此外，陳國強(qiáng)還提醒說，此次政策明確表示將加大住房交易市場的檢查力度，這對違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)來說將面臨更多的處罰。比如對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。“這些手段對任何企業(yè)來說都可能是很致命的。”

    對未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢，受訪專家普遍表示，整個(gè)四季度房價(jià)上漲的勢頭將會(huì)得到有效 遏 制 ， 觀 望 情 緒 很 可 能 再 次 濃重，開發(fā)企業(yè)也會(huì)更加清醒地判斷市場，房價(jià)下降壓力進(jìn)一步增加。