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人民日報(bào)

    今年一季度，全國樓市價(jià)格如脫韁野馬，一路狂奔，漲幅驚人。記者綜合北京、上海等地多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度部分城市的投資型購房需求超過50%。毫無疑問，投資型購房需求是這一輪房價(jià)飛漲的主要推手。

    去年一季度，自住型的剛性需求入市，使低迷的房地產(chǎn)市場回暖。從第三季度開始，大量投資者重返樓市，推動(dòng)房價(jià)非理性快速上漲。各大城市的投資型購房需求從平均僅5%左右，迅速躥升到去年底的30%—40%。

    這種過度投資甚至投機(jī)，加劇樓市供需矛盾，推高房價(jià)，制造泡沫。“抑制投機(jī)型需求，遏制房價(jià)過快上漲”成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控主要目標(biāo)。今年4月，從中央到各地，都出臺了一系列調(diào)控措施，重點(diǎn)打擊投機(jī)，期望市場降溫。

    為什么中國的房地產(chǎn)市場會吸引這么多投資者？投資性購房是不是該“一棒子打死”？有沒有更主動(dòng)的方法應(yīng)對樓市的過度投資？記者對這些問題進(jìn)行了調(diào)查。

    投資買房為何這么熱？ 房價(jià)持續(xù)看漲，通脹預(yù)期加強(qiáng)，信貸相對寬松，投資渠道缺乏

    24歲的小徐去年剛剛大學(xué)畢業(yè)，正式到北京一家企業(yè)上班之前，小徐做的第一件事是在父母40萬元首付款的支持下，買了一套一居室的房子。

    “買房主要是父母的主意，我就是執(zhí)行。”小徐告訴記者，現(xiàn)在存款利率這么低，錢放在銀行里會貶值。父母平時(shí)也不炒股，缺乏理財(cái)投資的手段。最重要的原因是，父母認(rèn)為北京房價(jià)還會長期看漲，不抓緊買，以后就更買不起了。

    小徐去年7月買的這套房子價(jià)值120萬元，如今已經(jīng)漲到近200萬元。“現(xiàn)在看，爸媽當(dāng)時(shí)的判斷都是正確的，這筆投資太明智了。”小徐說，“房價(jià)再漲，我就可以把它賣了套現(xiàn)，換一套更大的。”

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，并非所有的樓市投資者都是溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)這樣資金實(shí)力雄厚的“大戶”。同時(shí)，完全以投資為目的，為了炒房而炒房的投資者并不多。更多的投資者是像小徐這樣的普通百姓，買房的主要目的是自住，兼有投資理財(cái)、實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)保值增值。他們享受到房價(jià)上漲帶來的收益，一旦賣房套現(xiàn)，就“一不小心成了投資者”。

    因此，到底有多少是投資型購房，無法精確計(jì)算。

    萬科集團(tuán)副總裁肖莉日前表示，粗略估算，核心城市的投資型需求比例約有25%—30%，二三線城市相對比較低。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴記者，去年下半年以來二手房的購買者一半以上已經(jīng)擁有一套自住房，再買房既是為了改善，也是為了投資。他們普遍的心態(tài)是，房價(jià)穩(wěn)定或下降，就自己住或出租。房價(jià)漲了，就賣掉套現(xiàn)，至少比放在銀行收益要高。“這些購房者支付能力并不太強(qiáng)，大多需要申請貸款，基本上是工薪收入家庭。”林倩說，“從某種程度上講，幾乎所有人買房都有一定的投資目的。”

    “住房既是消費(fèi)品也是投資品。”中國社科院金融研究所所長王國剛指出，在供求平衡或者供略大于求的正常市場條件下，由于房價(jià)會處于平穩(wěn)狀態(tài)，住房是消費(fèi)品的屬性更突出。不僅用于自住，而且存在折舊，不具備投資價(jià)值。但當(dāng)前以及未來一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)市場將處于總體供不應(yīng)求的狀態(tài)，“房價(jià)長期看漲”的觀念幾乎深入人心，尤其是近年來漲幅較大，住房的投資價(jià)值就凸現(xiàn)出來。漲價(jià)預(yù)期和賺錢效應(yīng)成為投資者趨之若鶩的最主要原因。

    從短期看，今年以來格外火爆的投資性購房有其特殊原因。首先是通脹預(yù)期，據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家介紹，當(dāng)前CPI已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢，全社會的通脹預(yù)期在加強(qiáng)。由于住房可以實(shí)現(xiàn)保值增值，對普通老百姓而言，投資購房是抵御通脹比較有效的選擇之一。

    寬松的住房信貸環(huán)境降低了投資房地產(chǎn)的門檻。去年以來政府為了應(yīng)對全球金融危機(jī)，采取多項(xiàng)措施刺激國內(nèi)消費(fèi)，放寬了對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控限制，特別是大規(guī)模新增信貸投放，使更多人有能力通過貸款投資房地產(chǎn)。

    儲蓄率高，而民間投資渠道過于狹窄。當(dāng)前我國居民存款余額逾40萬億元，在低利率的情況下，老百姓更多選擇投資。但除了樓市、股市，當(dāng)前老百姓缺乏更好的投資理財(cái)渠道。相比近年來大起大落的股市，樓市的投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低，吸引力更強(qiáng)。

    “在房價(jià)看漲、通脹預(yù)期、信貸寬松、缺乏投資渠道的情況下，買房成為多數(shù)人投資的首選，有一定的合理性。”上述專家表示。

投資需求是利是弊？ 保值增值與短期炒作對樓市影響不同，過度投資加劇供需矛盾

    去年下半年以來，投資性購房的劇增推高了市場需求，是導(dǎo)致房價(jià)過快上漲的重要原因之一。但促使老百姓投資買房的種種原因也并非沒有道理。那么，客觀存在的投資需求，對房地產(chǎn)市場而言，究竟是利大于弊，還是弊大于利？

    林倩認(rèn)為，投資購房分兩種情況。一種是出于合理的財(cái)產(chǎn)保值增值的目的，投資購房后主要用于改善住房條件或出租，短期內(nèi)不會賣。另一種則是短期炒作，頻繁買賣，以在短時(shí)間內(nèi)獲取高額回報(bào)，實(shí)際上就是一種投機(jī)性購房行為。兩者對市場造成的影響大不相同，應(yīng)該區(qū)別看待。

    “投資性購房在合理的范圍內(nèi)，對投資者和房地產(chǎn)市場都是有好處的。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，對家庭而言，合理的投資需求可以實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值，使普通百姓獲得投資收益，增加財(cái)產(chǎn)性收入，分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。一般而言，合理的投資購房持有時(shí)間至少3—5年，周期較長，不會影響市場穩(wěn)定。同時(shí)，許多人投資買房后出租，增加了市場上的租賃房源，反而能促進(jìn)市場的健康發(fā)展。合理的投資購房可以起到活躍市場的作用，如果一個(gè)市場完全不存在投資性需求，就會導(dǎo)致市場低迷。

    短期炒作的投機(jī)性購房對市場則危害更多。“投資房地產(chǎn)本身無可非議，但目前我們的市場存在著過度投資，甚至是全民追逐投資，這是非理性的。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資存在兩個(gè)怪現(xiàn)象，一是目前許多投資性房子不用于居住、也不用于出租，而是空著。這種囤積居奇式的投資購房，加劇了供需矛盾，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲，催生了樓市泡沫。二是大量利用銀行貸款來投機(jī)購房，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，增加了金融市場的潛在危機(jī)。

    “今年3月和4月上半月，投機(jī)購房達(dá)到高潮。”林倩告訴記者，這段時(shí)間內(nèi)，鏈家地產(chǎn)許多門店出現(xiàn)了投資客“搶房”的現(xiàn)象，“不少人頻繁買賣，幾乎不用看房，投機(jī)的特征非常明顯。”據(jù)了解，目前一些城市及部分熱門樓盤，投機(jī)性購房已占到40%到50%。

    顧云昌認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場供給應(yīng)該主要用于滿足自住型購房和少數(shù)合理的投資購房，絕不允許出現(xiàn)過度投資和投機(jī)。此外，投機(jī)性購房的資金量龐大，進(jìn)出市場時(shí)間短，無論突然進(jìn)入還是突然撤出，都會導(dǎo)致市場大幅波動(dòng)，不利于市場穩(wěn)定，必須嚴(yán)格限制。

投資購房該堵該疏？ 實(shí)行差別政策，鼓勵(lì)支持自住，引導(dǎo)合理投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)

    去年底以來，中央和地方出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，以“堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲勢頭，抑制投機(jī)性需求”。

    一方面，通過差別化的信貸政策，提高投資投機(jī)購房的門檻。如二套房首付比例不得低于50%，貸款執(zhí)行1.1倍利率，不得向購買三套房發(fā)放貸款。另一方面，借助行政手段限制購買多套房，如限制外地戶籍人口購房，北京市規(guī)定一個(gè)家庭只能新購一套房等。

    政策出臺，投資者的預(yù)期也發(fā)生了改變，房價(jià)短期內(nèi)不再看漲。于是，政策和預(yù)期雙重影響下，4月下半月以來，各地樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。記者到北京多個(gè)售樓處和中介公司采訪，銷售人員均表示，目前零星成交的買房全部是為了自住，投資者幾乎已經(jīng)消失。

    同時(shí)，市場上一直傳言有可能征收的房地產(chǎn)保有稅，更如同懸在投資者頭上的一把利劍，讓投資者不敢妄動(dòng)。

    顯然，調(diào)控政策已經(jīng)在短期內(nèi)起到了抑制投機(jī)的效果，但空前嚴(yán)厲的政策，使不少合理的投資型需求也同時(shí)被抑制。

    6年前在北京貸款買了一套小房的劉先生打算明年結(jié)婚，計(jì)劃把小房賣了，買一套大一點(diǎn)的婚房，既是改善，也算作一筆投資。但新房要明年年初交付，再加上裝修，還需要一年左右時(shí)間才能入住。于是劉先生打算先貸款把新房買下來，入住以后再把小房賣了。但突然提高的二套房首付，讓劉先生承受不起，只得再看看，或者賣了小房先租房子住。“我買二套房雖然帶有投資目的，但主要是為了改善，不應(yīng)該受限制。”劉先生說。

    “政策不應(yīng)該誤傷這種兼有改善和投資目的的二套房需求，更不能將投資性購房需求‘一棒子打死’，否則群眾的財(cái)產(chǎn)性收入增長就很難實(shí)現(xiàn)。”顧云昌建議，無論是差別化的信貸、稅收政策還是行政手段，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，對自住型、投資型和投機(jī)型三種需求，出臺更有針對性、更可操作的政策。鼓勵(lì)和支持自住，適當(dāng)引導(dǎo)合理的投資，嚴(yán)厲打擊投機(jī)。

    在現(xiàn)實(shí)生活中，投資和投機(jī)無法清晰界定。“目前只能用一些主觀的方法，比如住房買賣的周期。”林倩認(rèn)為，5年以內(nèi)二手房交易需繳納營業(yè)稅的政策，實(shí)際上就對投資投機(jī)進(jìn)行了劃分——5年以內(nèi)賣房就是投機(jī)，就要征收營業(yè)稅。持有5年以上再賣則看作投資。參照這種方法，政策可進(jìn)一步細(xì)化。

    投資變成投機(jī)也是一種情況。去年上半年不少購房者本來是為了改善住房條件而購買了二套房，但下半年市場突變，房價(jià)快速上漲，購房者見到有暴利可圖，就立刻把房子賣了套現(xiàn)。

    “房價(jià)漲得越快，投機(jī)就越多。”顧云昌表示，要真正抑制投機(jī)，僅靠提高門檻還不夠，要主動(dòng)出擊，通過增加供給，來平衡供求關(guān)系，促使房價(jià)趨于穩(wěn)定，投機(jī)者自然會退出。投機(jī)需求得到抑制，則有利于市場供求進(jìn)一步趨穩(wěn)，促進(jìn)市場穩(wěn)定，從而形成良性循環(huán)。

    要防止投資過度對市場乃至經(jīng)濟(jì)造成危害，最根本的解決之道是增加投資渠道，避免資金扎堆于房地產(chǎn)。專家建議，一方面應(yīng)進(jìn)行金融創(chuàng)新，降低投資理財(cái)產(chǎn)品的門檻，為老百姓投資尋找新的渠道；另一方面，出臺相應(yīng)的鼓勵(lì)和支持政策，放寬準(zhǔn)入條件，引導(dǎo)民間資金進(jìn)入更多實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。