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中國房地產(chǎn)報

    當住宅市場已聚集了高風險、大量資金急需尋求新的投資渠道時，處在政策“孤島”的商業(yè)地產(chǎn)正成為各路資本新的追逐目標。連日來，多方消息顯示，不僅各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸加重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，從住宅市場抽離的部分投資性資金亦將目光瞄向商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)我們了解，已有越來越多的個體投資客、開發(fā)商，甚至是一些私募基金、金融保險等資本，正在持幣關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。”高力國際商業(yè)部董事周曉駿驊對記者表示。更有人士估計，從投資客到開發(fā)商，短時間內(nèi)，已有逾千億資金追逐入市。但在戴德梁行商鋪部董事張家鵬看來，各路資本豪賭商業(yè)地產(chǎn)的消息，不乏炒作成分，真實狀況并未達到如此程度。“針對住宅的調(diào)控政策出臺的時間還不算長，目前還沒有大批熱錢涌入的現(xiàn)象，但未來勢必會有一些投資性資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)”。而對于商業(yè)地產(chǎn)的前景，周曉駿驊和張家鵬均做出了一致判斷：在住宅遭遇嚴厲調(diào)控時，一向信貸條件嚴格的商業(yè)地產(chǎn)，原本的短板不再明顯，“商住倒掛”局面有望加速改寫，這將進一步加大商業(yè)地產(chǎn)的升值空間。顯然，一場由商業(yè)地產(chǎn)引領(lǐng)的投資熱潮正在積聚。資本轉(zhuǎn)場游資轉(zhuǎn)向的速度極快。

    “兩天前我剛剛出手一處100平方米左右的寫字間，總價200多萬元，貸了一部分款，我相信會有很可觀的租金收入，這個地段每月租金能達到1萬余元。”5月6日，一位從住宅轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的投資客告訴記者。該人士出手的寫字樓單元位于建國門內(nèi)大街，購買單價為23000元/平方米，周邊二手房均價已達30000元/平方以上。

    “以目前形勢來判斷，投資商業(yè)地產(chǎn)要比投資住宅保險得多，這個階段不炒商業(yè)地產(chǎn)炒什么？相信未來會有大量的閑錢流向商業(yè)地產(chǎn)。”這位投資者認為，政策的嚴厲調(diào)控下，北京住宅市場價格大降已是必然，而同地段的商業(yè)項目價格卻遠低于住宅產(chǎn)品，未來的升值潛力不可低估。

    無獨有偶，“甲級精裝寫字樓開盤，1小時狂銷8億元，某高端人士更是擲下4.5億元大單，整購4層。”這是三里屯某商業(yè)地產(chǎn)項目描述4月開盤時的場景。投資者以及開發(fā)商的底氣來自數(shù)據(jù)的支撐。據(jù)高力國際最新數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度，北京的寫字樓、商鋪物業(yè)市場持續(xù)回暖。寫字樓方面，北京寫字樓市場整體空置率環(huán)比下降0.92個百分點至16.73%，平均租金環(huán)比上漲0.89%至每月每平方米人民幣135.45元。與此同時，市場總凈吸納量達到134599平方米，較去年同期增加三倍多。預計年內(nèi)將有125萬平方米的新增供應，市場總存量將達到約1210萬平方米。商鋪方面亦有利好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京中高端商鋪物業(yè)市場的整體空置率由2009年第四季度的16.27%下降至2010年第一季度的16.04%，有更多的海外及內(nèi)資零售商開始或繼續(xù)在北京擴張。高力國際預計，年內(nèi)將有更多高端零售商入駐，2010年新增供應將超過140萬平方米。對于投資者而言，需求量的攀升無異于曙光來臨。業(yè)內(nèi)人士估計，目前，有意購買商用物業(yè)的投資客數(shù)量將較上月同期有20%左右的增幅，其中很大一批新增客戶為住宅市場轉(zhuǎn)場而來。投資潮一觸即發(fā)？在散客游資背后，或許有更大一股熱錢正在涌動。有消息稱，萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商正在逆市抄底商業(yè)地產(chǎn)，抄底涉及資本高達千億元以上。近日，萬科接手CBD贏嘉中心被業(yè)界視為品牌房企加速轉(zhuǎn)型的標志性案例。其他品牌房企也不甘落后：保利意欲全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來的3~5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%；首創(chuàng)置業(yè)未來3年預計投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路；金地將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作納入未來的重要戰(zhàn)略規(guī)劃，在金地今年土地投入的計劃中，就有20%的資金會投向商業(yè)項目。另一路資本亦在虎視眈眈。高力國際華北區(qū)研究與咨詢部助理董事謝靖宇表示，一些外資投資者，如凱雷、普凱投資基金和花旗私人銀行，正積極設立人民幣基金，以獲得潛在的投資機會。北京寫字樓物業(yè)，尤其是地理位置優(yōu)越的高品質(zhì)項目，仍將是投資者收購的目標，“北京寫字樓物業(yè)的資本值預計到2010年底將同比上升14.37%”。顯然，一場商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮將一觸即發(fā)，但與機遇并存的往往是更大的挑戰(zhàn)。

    “不管是投資還是開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的資本性和技術(shù)性都很復雜，進入門檻較高。從開發(fā)商層面，完成項目的選址、設計、開發(fā)、運營、管理等整個鏈條，至少需要10年以上的時間才能談及回報。”周曉駿驊說，雖然商業(yè)地產(chǎn)被越來越多的人重視，但真正在操控方面，現(xiàn)在能夠有把握有實力去做完整個開發(fā)鏈條的開發(fā)商并不多。同時，商業(yè)地產(chǎn)資本回收周期較長仍然是困擾開發(fā)商和投資者的難題。周曉駿驊表示，從數(shù)字上看，一線城市投資回報率始終達不到令人滿意的程度，假設其每年的回報為15%，可能6~7年就回本了，但現(xiàn)在很難達到這個回報率，起碼要經(jīng)過8~10年甚至更長的時間才能盈利。鑒于此，業(yè)內(nèi)人士認為，從住宅市場流出的大量投資資金，更多是將商用物業(yè)作為其資金的短期“避風港”，因為從長遠來看，還是住宅的投入與回報率更具吸引力。但放量不足住宅10%的商鋪，今年將表現(xiàn)出強勁的增值動力，由此帶來巨大市場需求，有可能成為2010年的投資首選。