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北京日?qǐng)?bào)

    近日，住建部發(fā)布了有關(guān)經(jīng)適房管理的通知，表明將對(duì)申請(qǐng)者的資產(chǎn)狀況及租售行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，同時(shí)，出售經(jīng)適房的業(yè)主必須補(bǔ)交原購(gòu)房?jī)r(jià)和出售價(jià)格價(jià)差的70%。

    消息一經(jīng)公布，在二手房交易市場(chǎng)中如同投下了一枚重磅炸彈，引發(fā)了強(qiáng)烈的反應(yīng)。昨日，記者在天通苑小區(qū)周邊的房產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主都前來(lái)咨詢相應(yīng)的法規(guī)政策。對(duì)于新政策，許多中介給房主的意見(jiàn)都是：趕緊“轉(zhuǎn)商”過(guò)戶。

    ●中介揭秘：轉(zhuǎn)商就是“左手換右手”

    “鏈家地產(chǎn)”的工作人員朱先生表示，早在本月中旬就已經(jīng)得到了相關(guān)消息，他的手機(jī)此后就一直沒(méi)有閑過(guò)。“都是打電話來(lái)咨詢的。”他表示，“‘轉(zhuǎn)商’是目前最為有效、也是最安全的規(guī)避手法。”

    據(jù)介紹，本市的經(jīng)適房在不同區(qū)縣都有不同的限購(gòu)指導(dǎo)價(jià)，例如回龍觀、天通苑地處昌平區(qū)，指導(dǎo)價(jià)為每平方米3621元，而朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)適房的指導(dǎo)價(jià)為每平方米4200多元。按照國(guó)家規(guī)定，如果購(gòu)買已滿5年的經(jīng)適房直接出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。

    他給記者算了一筆賬，一套原本40萬(wàn)的經(jīng)適房如果賣100萬(wàn)，需要向國(guó)家補(bǔ)交差價(jià)60萬(wàn)的70%，也就是42萬(wàn)。“但是國(guó)家政策中有一個(gè)后門，就是房主可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓給他人使房屋變?yōu)樯唐贩?，俗稱‘轉(zhuǎn)商’。”他告訴記者，通過(guò)“轉(zhuǎn)商”，房主只需要繳納原購(gòu)房?jī)r(jià)的10%的綜合地價(jià)款和1%的契稅就可以將房子變?yōu)樯唐贩?。如果是大?0平方米小于140平方米的房屋，契稅則為1.5%。整個(gè)手續(xù)只需房主帶上身份證、房本和第一次契稅單，以及轉(zhuǎn)讓對(duì)象的戶口和身份證去房管所辦理即可。

    “這里對(duì)于轉(zhuǎn)讓對(duì)象沒(méi)有做具體規(guī)定，可以是自己的親屬或朋友。也就是‘左手換右手。’”他說(shuō)，目前很多房主都是通過(guò)這個(gè)辦法使自己的經(jīng)適房變?yōu)樯唐贩浚偻ㄟ^(guò)中介操作，只用交數(shù)千元手續(xù)費(fèi)及數(shù)萬(wàn)元稅費(fèi)，就可以合理避稅幾十萬(wàn)，“這種做法完全合法，很多業(yè)主都通過(guò)中介操作。反正避的是交給國(guó)家的，買房人也很樂(lè)意。”

    ●暗箱操作：通過(guò)債權(quán)抵押變相賣房

    但是，國(guó)家對(duì)于“轉(zhuǎn)商”有明確規(guī)定，必須是購(gòu)房已滿5年的經(jīng)適房才能通過(guò)這種方式合法變?yōu)樯唐贩?。?duì)此，小朱也有其他的方式規(guī)避政策。

    “國(guó)家此次出臺(tái)的通知對(duì)經(jīng)適房的規(guī)定非常嚴(yán)格。但很多經(jīng)適房沒(méi)有達(dá)到5年年限，無(wú)法通過(guò)‘轉(zhuǎn)商’出售，但業(yè)主急于出售，這樣可以通過(guò)債權(quán)抵押來(lái)做掩護(hù)。”他告訴記者，一處未滿5年的經(jīng)適房雖不能上市交易，但買房人可以按市價(jià)私下向賣房人支付全款，然后雙方做一次全款公證。

    “賣房人可以寫一個(gè)‘欠對(duì)方100萬(wàn)元’的欠條，說(shuō)將經(jīng)適房抵押給買房人。等房屋滿5年以后再過(guò)戶。盡管這樣是違規(guī)操作，但也有不少房主這樣做。”他表示，債權(quán)抵押方式在經(jīng)適房買賣中是眾人皆知的“潛規(guī)則”，近幾年上升勢(shì)頭十分明顯。但他也表示，這種做法風(fēng)險(xiǎn)很大，“一般是熟人、朋友之間才敢做。”

    ●律師建議：債權(quán)抵押購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)巨大

    對(duì)于通過(guò)債權(quán)抵押暗箱操作的購(gòu)房方式，華倫律師事務(wù)所律師田媛媛表示，這種做法風(fēng)險(xiǎn)巨大，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎。

    她表示，《物權(quán)法》對(duì)于房產(chǎn)的抵押采用的是登記認(rèn)可方式，只有到房管所進(jìn)行登記備案后才能認(rèn)可房產(chǎn)抵押。因此，通過(guò)私下簽訂合同用抵押方式買賣房屋，只具有合同效力，而不能認(rèn)為購(gòu)房者合法取得房產(chǎn)。一旦發(fā)生糾紛，絕大部分購(gòu)房者只能獲得賠償而無(wú)法拿到房產(chǎn)。    “由于目前房產(chǎn)升值太快，這種糾紛產(chǎn)生的可能性非常大。”她告訴記者：“賣房的人居無(wú)定所，根本都聯(lián)系不上，怎么起訴？即使官司贏了，執(zhí)行也非常難。”