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目前又到了所謂的政策調(diào)控的時(shí)期，很多市民"滿(mǎn)懷希望地"等待政府"打壓房?jī)r(jià)"在持幣待購(gòu)，而更多的市民卻依然無(wú)比的矛盾：買(mǎi)吧，眼前價(jià)格這么高，又怕買(mǎi)了以后在國(guó)家調(diào)控下房?jī)r(jià)跌了白白損失血汗錢(qián)；不買(mǎi)吧，又怕漲了更買(mǎi)不起。如此種種，很多人白白錯(cuò)過(guò)了一次又一次的購(gòu)房良機(jī)，只留下無(wú)窮的"悔恨"。那么，究竟如何才能把握機(jī)會(huì)了？筆者認(rèn)為：首先老百姓一定要轉(zhuǎn)變一個(gè)買(mǎi)房理念，那就是，不要指望買(mǎi)一套房就能住一輩子，而是要做好自住和投資的準(zhǔn)備，隨時(shí)根據(jù)政策進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，耐心等候各種政策機(jī)會(huì)，漲了就賣(mài)，跌了就再買(mǎi)回，最多只做５-８年的準(zhǔn)備。只有這樣，才能真正買(mǎi)得起房。五年來(lái)樓市漲跌的真實(shí)數(shù)據(jù)告訴我們：中國(guó)樓市只是一個(gè)政策市，一個(gè)"偽"市場(chǎng)化的產(chǎn)物，中國(guó)樓市最適合的操作手段是"波段操作"、"高拋低吸"。

　　很多善良的老百姓一直以來(lái)買(mǎi)的房子都是用來(lái)自住的，所以即使?jié)q得再多，也只是紙上富貴，毫無(wú)意義。那些辛辛苦苦任勞任怨勤勤懇懇上班的老百姓即使再辛苦工作，其收入也趕不上房子的上漲速度。有的人好不容易攢到錢(qián)了，但房?jī)r(jià)又上漲了還是買(mǎi)不起。根本的原因是，中國(guó)目前的政策導(dǎo)向本質(zhì)是：房子并不是用來(lái)住的，而是鼓勵(lì)人們用來(lái)"炒"的，房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫的爭(zhēng)論已經(jīng)毫無(wú)疑義，最重要的根本現(xiàn)實(shí)是市場(chǎng)"不差錢(qián)"，過(guò)度地唱空說(shuō)什么要崩盤(pán)和唱多要大漲都是十分弱智和對(duì)國(guó)家對(duì)廣大老百姓不負(fù)責(zé)任的行為，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，如何踏準(zhǔn)節(jié)拍才是正道。

　　當(dāng)我們明白了這個(gè)非常簡(jiǎn)單的道理后，如何跟上節(jié)拍，讓自己的財(cái)富在房地產(chǎn)市場(chǎng)中復(fù)利增長(zhǎng)就是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

　　具體到２０１０年，如何把握買(mǎi)賣(mài)機(jī)會(huì)呢？在國(guó)家經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期繼續(xù)向好，GDP持續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)（據(jù)說(shuō)２０１０年要在９%以上），貨幣政策繼續(xù)寬松，信貸政策只是微調(diào)的現(xiàn)狀與大背景下，鄒濤REITS經(jīng)過(guò)綜合分析后認(rèn)為，２０１０中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較多變數(shù)，但會(huì)有很多可操作的機(jī)會(huì)。具體來(lái)說(shuō)，２０１０可能會(huì)有以下６種可能的新情況出現(xiàn)，帶來(lái)可能的６個(gè)入市買(mǎi)房的時(shí)機(jī)。每一種新情況出現(xiàn)期間房?jī)r(jià)都會(huì)有一些震蕩，都是絕佳的入市"波段操作"的入場(chǎng)機(jī)會(huì)，廣大市民可以好好把握，密切留意，在別人恐慌的時(shí)候不妨貪婪一次，讓自己不再錯(cuò)失良機(jī)。

　　第一個(gè)絕佳買(mǎi)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：２０１０年二套房貸政策必定還要進(jìn)一步緊縮。一旦國(guó)家要求這個(gè)政策在各大銀行落到實(shí)處執(zhí)行，必然會(huì)導(dǎo)致投機(jī)和投資需求萎縮，因?yàn)橥顿Y者無(wú)法輕易獲得貸款，首付大大提高，投機(jī)成本增加而獲利減少，會(huì)帶來(lái)新房、二手房的貸款申請(qǐng)困難，二手房的轉(zhuǎn)手較難（接盤(pán)難度加大）。

　　具體買(mǎi)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：筆者建議大家要密切關(guān)注人民銀行等機(jī)構(gòu)發(fā)布的新聞消息，一般來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭盅弁ㄌ斓娜宋锉容^多，這些信息一旦要確定公布，必定會(huì)先有人先知先覺(jué)提前知道，然后在市場(chǎng)上具體反應(yīng)出來(lái)，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)，這時(shí)會(huì)讓一些不明真相的群體觀望。此時(shí)市民可在消息公布后的１個(gè)月內(nèi)入場(chǎng)選擇性購(gòu)買(mǎi)。

 

　　第二個(gè)絕佳買(mǎi)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：物業(yè)稅２０１０年可能會(huì)出臺(tái)。但筆者反復(fù)分析的結(jié)論是：物業(yè)稅首先會(huì)針對(duì)大戶(hù)型，高檔豪宅、別墅，極有可能在部分房?jī)r(jià)漲幅比較大城市如深圳、上海、北京等地試點(diǎn)（目前深圳是在空轉(zhuǎn)）。對(duì)普通住宅暫時(shí)不會(huì)征收物業(yè)稅。

　　具體買(mǎi)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：筆者建議大家要密切留意國(guó)家稅務(wù)部門(mén)等權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的新聞消息，一般來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)政策雖然對(duì)普通住宅來(lái)說(shuō)沒(méi)有實(shí)際抑制效果，但在公布前必定會(huì)先行一步在市場(chǎng)上具體反應(yīng)，從而帶來(lái)至少１-２個(gè)月的"恐慌"，這種"恐慌"心理會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)持續(xù)放大。在手上有很多房子的投資和投機(jī)者以及手上有多套房子的普通老百姓開(kāi)始恐慌的時(shí)候，市場(chǎng)上的拋盤(pán)會(huì)非常多，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)。沒(méi)房的老百姓不妨貪婪一下，此時(shí)市民可入場(chǎng)選擇性大膽壓價(jià)買(mǎi)入。

　　第三個(gè)絕佳買(mǎi)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：２０１０年針對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮。外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直興風(fēng)作浪。以深圳為例，根據(jù)筆者的實(shí)際調(diào)查，很多樓盤(pán)多年前就有境外人士包括香港同胞大批"潛伏"，最要緊的是，他們絕對(duì)"不差錢(qián)"。境外資金購(gòu)房如要按揭貸款需要多一套公證的手續(xù)，因此很多境外人士買(mǎi)房都不在銀行貸款，而是一次性付全款。自２００８年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施優(yōu)惠政策后，針對(duì)外資購(gòu)房的政策限制已經(jīng)比較松了。

　　具體買(mǎi)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：筆者建議大家要密切留意國(guó)家相關(guān)部門(mén)發(fā)布的針對(duì)境外人士買(mǎi)房的新聞消息，一般來(lái)說(shuō)，這些信息在公布前后的１-２個(gè)月內(nèi)，境外人士購(gòu)買(mǎi)新房的比例會(huì)降到最低。同時(shí)一定會(huì)有一些持有物業(yè)的境外人士在三級(jí)市場(chǎng)拋售手中籌碼。市場(chǎng)上境外人士的拋盤(pán)多起來(lái)，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)。沒(méi)房的老百姓不妨貪婪一下，在這時(shí)市民可入場(chǎng)選擇性大膽壓價(jià)買(mǎi)入。

　　第四個(gè)絕佳買(mǎi)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：轉(zhuǎn)售二手房的個(gè)人所得稅會(huì)從嚴(yán)征收（目前大部分是陰陽(yáng)合同，按房產(chǎn)登記價(jià)過(guò)戶(hù)，實(shí)際上國(guó)家是收不到任何個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅的）。甚至可能是由相關(guān)部門(mén)制訂一個(gè)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，這樣就不會(huì)再出現(xiàn)一套市場(chǎng)成交價(jià)１００萬(wàn)元的房子只按原房產(chǎn)證登記的１０萬(wàn)元過(guò)戶(hù)收取稅費(fèi)了，從而增加了投機(jī)買(mǎi)賣(mài)的成本。

　　具體買(mǎi)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：筆者建議大家要密切留意國(guó)家和地方稅務(wù)部門(mén)發(fā)布的新聞消息，一般來(lái)說(shuō)，一旦確定，在這些信息在公布前后的１-２個(gè)月內(nèi)，一定會(huì)有大批手上持有物業(yè)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人在三級(jí)市場(chǎng)上瘋狂拋售手中籌碼，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)。沒(méi)房的老百姓不妨貪婪一下，在這時(shí)市民可入場(chǎng)選擇性大膽壓價(jià)買(mǎi)入。今年年前營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消時(shí)，大量買(mǎi)賣(mài)者在房產(chǎn)登記中心排長(zhǎng)龍過(guò)戶(hù)的現(xiàn)象就是很好的"詮釋"。

第五個(gè)絕佳買(mǎi)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：２０１０年保障房政策會(huì)動(dòng)真格落實(shí)。筆者認(rèn)為，這樣將解決一批中低收入者的住房問(wèn)題，減少商品房市場(chǎng)的部分需求。

　　具體買(mǎi)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：筆者建議大家要密切留意地方政府公布的關(guān)于政策保障房的建設(shè)進(jìn)展與具體數(shù)量信息，根據(jù)具體套數(shù)來(lái)進(jìn)行分析。實(shí)戰(zhàn)來(lái)看，一旦某批政策保障房上市，其附近的商品房樓盤(pán)就會(huì)少一部分目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群體，這個(gè)地區(qū)的商品房新盤(pán)價(jià)格就會(huì)有一些松動(dòng)。在這時(shí)市民可入場(chǎng)選擇性購(gòu)買(mǎi)。

　　第六個(gè)絕佳買(mǎi)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：２０１０年國(guó)家的政策是會(huì)重點(diǎn)支持增加普通商品住房的有效供給。主要是大量增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。

　　具體買(mǎi)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：筆者建議大家要密切留意地方政府公布的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的總套數(shù)及開(kāi)工與完工時(shí)間。實(shí)戰(zhàn)來(lái)看，如果某一區(qū)域政府公布的規(guī)劃要建大批中小套型普通商品住房，勢(shì)必帶來(lái)該類(lèi)戶(hù)型的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，此時(shí)市民可多方選擇性買(mǎi)入。

　　筆者想反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是：如何踏準(zhǔn)節(jié)拍才是正道，房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫的爭(zhēng)論已經(jīng)毫無(wú)疑義，最重要的根本現(xiàn)實(shí)是市場(chǎng)"不差錢(qián)"。２０１０年的樓市會(huì)很"熱鬧"。２０１０年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將是一個(gè)"震蕩"行情，隨著某項(xiàng)具體政策出臺(tái)的"震蕩"行情。一個(gè)政策出臺(tái)，會(huì)影響一段時(shí)間，此后又會(huì)被消化，等下一個(gè)政策細(xì)節(jié)出臺(tái)，又會(huì)震蕩一下......

　　筆者分析認(rèn)為：２０１０年上述６種情況的任何一種出現(xiàn)，對(duì)沒(méi)買(mǎi)房的普通自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)絕對(duì)的利好消息，都是一個(gè)絕佳的入市機(jī)會(huì)，都意味著有更多選擇機(jī)會(huì)，不用再擔(dān)心預(yù)期的房荒、快速上漲等現(xiàn)象。而對(duì)于欲新入市的以買(mǎi)房抵抗通貨膨脹的投資需求的市民來(lái)說(shuō)，筆者建議采用波段操作，在每次市場(chǎng)恐慌的時(shí)候低價(jià)買(mǎi)入，一旦有１０%以上的利潤(rùn)就盡快出手，同時(shí)一定要吸?。玻埃埃纺甑慕逃?xùn)，安排好資金計(jì)劃，防止深度套牢，最壞要做好３-５年的長(zhǎng)期持有再出貨的計(jì)劃與思想準(zhǔn)備。